авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 |

Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере

-- [ Страница 5 ] --

10. Изменение цен на земельные участки и их аренду. Этот фактор не случайно выделен в отдельную группу. Не получило распространение использование кадастровых цен на землю. Несмотря на наличие положений Земельного кодекса и других законодательных актов о свободной продаже земли, земельные участки по ряду причин пока продаются в весьма ограниченных объемах.

11. Очень большую группу составляют факторы макроэкономического, социально-политического и международного характера. Их много, поэтому следует остановиться только на некоторых из них:

  • уровень привлекательности района, в котором девелопер планирует осуществлять свою деятельность. Вопрос весьма непростой. Для его решения необходимо провести специальные исследования;
  • покупательная способность юридических и физических лиц, которые могут быть потенциальными приобретателями или пользователями продукции девелоперов в конкретном регионе;
  • фактор изменения уровня инфляции в России пока еще остается значимым на данном этапе развития экономики страны;
  • изменение учетной (рефинансирования) ставки ЦБ Российской Федерации оказывает влияние на уровни ставок кредитов, предоставляемых коммерческими банками. Хотя на уровни ставок коммерческих кредитов оказывают влияние и некоторые другие факторы;
  • изменение таможенных тарифов (пошлин) и квот на перемещение товаров через государственную границу;
  • изменение инвестиционного курса страны, которое, в свою очередь, может быть связано с политическими изменениями в стране и с изменениями внешней макроэкономической политики;
  • негативные факторы, связанные с развитием различных внутренних и внешних экономических и политических кризисов.

Можно было бы привести еще несколько факторов, но вышеперечисленные уже указывают на их значимость при решении поднятой проблемы. Однако это не означает, что надо стремиться учитывать все или большинство из числа перечисленных выше факторов.

Для выбора наиболее экономически эффективного варианта портфеля проектов будущей деятельности (заказов и самостоятельно выбранных проектов) девелоперской организации в самом общем случае может быть использована оптимизационная модель, в которой максимизируется доходность организации с учетом наличия определенных ограничений. Лучше всего, если критерием доходности станет чистый дисконтированный доход по каждому потенциальному девелоперскому проекту.

В качестве ограничений в такой модели могут быть:

  • ограничение по срокам исполнения отдельных проектов;
  • предельные значения собственных инвестиций девелопера при реализации всех проектов, принятых к исполнению;
  • сроки окупаемости по отдельным проектам;
  • допустимые значения социальных и экономических показателей по отдельным проектам;
  • допустимые значения потребления некоторых материальных ресурсов по отдельным конкретным проектам.

Кроме указанных ограничений могут быть и другие, но и перечисленные значения ограничений в модели оптимизации портфеля заказов девелопера могут использоваться в полном объеме.

Целевая функция модели

(1)

Ограничения по модели:

где:

D - доход по всему блоку портфеля проектов девелопера, который, по существу, определяется суммой доходов принимаемых к использованию проектов (Di), которые должны рассчитываться как чистые дисконтированные доходы;

Исоб. – собственные инвестиции девелопера, которые представляют сумму инвестирования в каждый проект (Иi), и сумма их не должна превышать предельное значение (Ипред. ) по всем принятым к реализации проектам портфеля девелопера;

Р – ограничение по отдельному материальному ресурсу, которое определяется суммой по отдельным проектам (Рi) и который не должен превосходить предельное значение всех показателей по рассматриваемому ресурсу (Рi пред.);

Оэкспл. экологические ограничения;

предельные экологические ограничения по всем проектам.

В данном случае для примера приведены только три из возможных ограничений по модели.

Казалось бы, все довольно просто – надо собрать исходные данные и рассчитать оптимальный вариант портфеля заказов девелопера. Для решения задач по таким моделям имеются машинные программы.

Есть несколько факторов, указывающих на ограничение применения рассмотренной выше модели.

Чтобы ввести в модель по каждому проекту данные по чистому дисконтированному доходу, необходимо иметь проектно-сметную документацию, с использованием которой можно будет рассчитать как показатели чистого дисконтированного дохода, так и показатели по ограничениям. Однако проработка любого проекта до завершения проектно-сметной документации сопряжена с расходами, составляющими около 15% от общей суммы затрат по смете, и исключение какого-либо проекта на его этой стадии будет обходиться дорого для девелоперской организации.

Кроме того, экспериментальные расчеты с использованием данной модели привели к убеждению, что погрешность при расчете составляет около 10 20%, так как даже при наличии рабочей документации не предоставляется возможность получить всю требуемую для расчетов исходную документацию.

Вследствие этого предлагается выбор рациональной структуры портфеля, намеченных к реализации девелоперских проектов, проводить на допроектной стадии инвестиционного цикла каждого девелоперского проекта, который вновь включается в портфель девелопера. В данном случае имеется в виду, что при оценке портфеля девелопера в него включаются находящиеся в реализации проекты, по которым уже имеется необходимая и достаточно достоверная исходная информация.

Так как в девелоперских организациях, равно и как в прочих организациях, осуществляющих реализацию инвестиционных проектов, загрузка по заказам по официальной статистике составляет 3 6 месяцев, то оценку выбора лучшей структуры портфеля заказов приходится производить 2 3 раза в год.

В таких случаях предлагается использовать более простой вариант выбора портфеля заказов девелоперов, а именно: использование метода Борда. Этот метод позволяет ранжировать проекты по показателям эффективности в порядке с присвоением им соответствующих значений ранга по каждому проекту. Но нами предлагается усовершенствовать данную систему путем ввода значений весомости каждого из принимаемых в расчет показателей.

В самом общем случае при оценке значимости для примера всего четырех проектов (АБВГ) по пяти наиболее важным показателям, характеризующим эффективность проектов в портфеле заказов девелоперов, в табл. 2 приведена структура показателей и их весомость.

Таблица 2

Структура ранговых показателей и их весомость

по принятым четырем проектам (АБВГ)

№ проекта

Ранги по показателям и их весомости

Д

Ц

И

Р

О

А

ДАВД

ЦАВЦ

ИАВИ

РАВР

ОАВО

Б

ДБВД

ЦБВЦ

ИБВИ

РБВР

ОБВО

В

ДВВД

ЦВВЦ

ИВВИ

РВВР

ОВВО

Г

ДГВД

ЦГВЦ

ИГВИ

РГВР

ОГВО



Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.