авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |

Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере

-- [ Страница 4 ] --

Рис. 3. Основные участники процесса развития объекта недвижимости

Специалисты признают, что основные факторы, негативно повлиявшие на деятельность субъектов инвестиционно-строительной сферы в целом, проявились вне сферы деятельности рассматриваемой сферы. Прежде всего это спад по отдельным направлениям деятельности экономики страны и, главным образом, снижение требуемых, даже запланированных объемов финансирования инвестиционных проектов, снижение платежеспособности потребителей продукции строительного производства, высокие уровни инфляции и, как следствие, отдельные периоды глубокого кризиса экономики страны.

Однако следует отметить, что некоторые положительные изменения были получены при реализации проводимой экономической реформы в России и до 1999 года. Так, к началу 1999 года в стране уже была сформирована определенная рыночная инфраструктура: создана новая банковская система, организована устойчивая биржевая торговля, налажена качественная работа фондового рынка, проведено совершенствование страховой системы, созданы новые хозяйствующие субъекты, работающие уже с использованием современных рыночных принципов, произведено полное реформирование всей системы управления экономикой страны на федеральном и региональном уровнях с расширением области косвенного регулирования и сокращением областей прямого управления.

После известного экономического кризиса и девальвации рубля в 1998 году в стране осуществлялись серьезные преобразования, так как коренным образом поменялась экономическая обстановка.

Особенно большие положительные подвижки в развитии экономики России произошли в 2007 году.

Так, ВВП в 2007 г. по сравнению с 2006 г. возрос на 8,1%, инвестиции в основной капитал — на 20%, объем подрядных работ — на 18,2%, ввод в действие жилых помещений — на 30%.

Правда, существенно возросла инфляция, которая за 2006 год поднялась до 11,9%, а отток капитала составил 20 млрд. долл.

Положение с ростом инфляции и значительным оттоком капитала сохраняется и в 2008 году.

Значительным пробелом российского девелопмента сегодня является то, что для регулирования отношений между властями административно-территориальных образований и девелоперским бизнесом не используются специальные законодательные акты, так как их просто нет. Эти отношения в большинстве случаев строятся на формальных договоренностях.

Однако положительные подвижки в развитии российского девелопмента налицо. Этому способствует не только общее качественное развитие национальной экономики России, но и создание правового поля, обеспечивающего расширение сфер и объемов развития недвижимости с участием в этих процессах субъектов инвестиционно-строительной сферы.

Особенно позитивные сдвиги в данной сфере бизнеса произошли в последние три года, благодаря выходу пакета законодательных актов, в том числе вводу в действие новых Градостроительного и Жилищного кодексов РФ.

Не менее важным событием стало принятие и реализация национальных программ, главным образом программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

В настоящее время можно четко констатировать, что положительные тенденции развития девелопмента в России имеются. Различными специалистами, в том числе автором диссертации, выделены следующие преимущества девелопмента перед традиционными системами инвестиционно-строительной деятельности:

  • полная (в том числе финансовая) ответственность за конечные результаты инвестиционной деятельности;
  • максимально комплексный подход к организации процесса развития объектов;
  • наработка устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровне;
  • улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов. Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской организации в снижении себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли);
  • обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (и, как следствие, снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства;
  • реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета;
  • объективно обусловленная необходимость практического перехода к конкурсной системе выбора профессиональных участников процесса развития объектов недвижимости.

В диссертации не только выполнен анализ, но и даются рекомендации по использованию доработанного варианта содержания этапов девелоперских проектов в инвестиционно-строительной сфере, в основу которого легла структура стадирования, предлагаемая Всемирным банком.

Учитывая, что девелоперы должны выполнять весьма сложную работу по всем этапам создания, реализации и эксплуатации построенных ими объектов, то, по существу, они должны проводить и экономическую оценку этих этапов своей деятельности, а именно при:

  • инициировании и проектировании проекта;
  • реализации проекта;
  • продаже или передаче в аренду всего или части созданного объекта недвижимости;
  • эксплуатации построенного объекта в случаях, если он остается на балансе девелопера.

Хотя оценка экономической эффективности на стадии инициирования и проектирования проекта (разработка проектно-сметной документации) как по времени, так и по объемам затрат составляет небольшой уровень суммы всех стадий инвестиционно-строительного цикла девелоперского проекта, но она является весьма значимой, так как в большей степени предопределяет эффективность проекта в целом.

Ко второй по важности следует отнести оценку эффективности продажи и передачи аренду объекта недвижимости.

Существенным является также этап оценки эффективности эксплуатации девелопером построенного им объекта недвижимости. Но эти два последних вопроса в силу своей специфичности в настоящей работе отдельно не рассматриваются.

В диссертации рассмотрены вопросы методологии и методов оценки экономической эффективности девелоперских проектов на стадии инициирования и проектирования, в основу которых положены разработки, приведенные в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Исследованием установлено, что наиболее сложной задачей является организация сбора и выбора исходной информации для оценки эффективности деятельности девелопера, которая строится в зависимости от того, в какой роли из двух характерных вариантов будет работать девелопер при реализации каждого конкретного проекта:

  • при инициировании и общем руководстве проекта по всему инвестиционно-строительному циклу;
  • участие девелопера в проекте в соответствии с заключенным договором с заказчиком.

Естественно, сбор исходной информации для оценки эффективности проекта по первому варианту представляет наибольшую сложность для девелопера, так как он должен в основном оценивать общественную эффективность проекта.

При проведении оценки общественной эффективности проекта по первому варианту девелоперу необходимо учитывать затраты и некоторые результаты по следующим направлениям его деятельности:

а) отвод земельного участка под строительство девелоперского объекта. Даже в случае, если участок земли, на котором будет строиться объект, принадлежит девелоперу, некоторые операции по отводу земли выполнять приходится;

б) проведение проектно-изыскательских работ;

в) разработка проектно-сметной документации;

г) получение лицензии на производство и реализацию основной продукции строящего объекта. Но эта работа проводится не во всех случаях;

д) проведение сертификации продукции объекта;

е) проведение, согласование и утверждение заключений по градостроительной, предпроектной, проектной и экологической экспертизам;

ж) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по отбору инвесторов, генерального подрядчика и других участников строительства объекта;

з) осуществление строительства объекта под техническим надзором со стороны девелопера;

и) сдача построенного объекта в эксплуатацию и освоение мощности;

к) мониторинг затрат и результатов при эксплуатации построенного объекта в пределах расчетного периода проекта;

л) оценка затрат, связанных с проведением маркетинга.

Были перечислены наиболее весомые затраты по реализации инвестиционного проекта по первому, сложному варианту. Практически по всем из них девелопер заключает соответствующие договоры с исполнителями.

Указанные затраты относятся ко всему проекту, и их покрытие должно осуществляться непосредственно девелопером или с использованием договорных обязательств с другими участниками проекта.

Результатом девелоперского проекта будет стоимость реализации конечной его продукции, фиксируемая в денежных потоках по всему инвестиционному циклу для девелопера.

Денежные потоки результатов и затрат, которые используются при расчете эффективности девелоперского проекта, рекомендуется учитывать по положениям Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Поскольку девелопер должен оценивать как свою общую и коммерческую эффективность проекта, так и коммерческую эффективность каждого из участников проекта, чтобы обосновать предложение по договорной стоимости каждого участника, то такие денежные потоки результатов и затрат он должен выявлять с учетом не только своей деятельности по проекту, но и всех участников, с которыми он устанавливает экономические взаимоотношения в форме договоров.

Данные притоков и оттоков денег определяются по каждому шагу расчетного периода. Началом расчетного периода может быть дата вложения средств на маркетинговые исследования по инициации девелоперского проекта или вложение средств в проектно-изыскательские работы.

В диссертации приводятся методы эффективности девелоперских проектов, в основе которых приняты положения Методических рекомендаций.

Кроме того, большое внимание уделено разработке методологии и механизмов формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации.

Инвестиционный портфель девелопера в общем случае должен быть комплексным объектом управления, хотя в основном он включает несколько составляющих портфелей. В их число могут входить:

    • портфель реальных девелоперских проектов;
    • портфель финансовых инвестиций в ценные бумаги, которые обычно называют портфельными инвестициями;
    • портфель прочих финансовых инвестиций, в число которых прежде всего следует отнести банковские депозиты и сертификаты;
    • инвестиции в оборотный капитал девелоперской организации.

Для девелоперов, безусловно, наиболее важной является проблема формирования эффективного портфеля реальных девелоперских проектов, так как с остальными из числа перечисленных девелопер редко имеет дело.

Методический подход к формированию портфеля проектов организации, осуществляющей девелоперскую деятельность, обобщенно состоит в следующем: инвестиционный анализ рассматриваемых строительных проектов; ранжирование их в соответствии с показателями эффективности инвестиций; выбор наиболее доходных проектов с учетом возможностей девелоперской организации; определение основного и альтернативного вариантов формирования портфеля девелоперских проектов на основании дальнейшего использования проектов с применением инструментария теории игр; прогнозирование доходности вариантов формирования портфеля с учетом развития рынка недвижимости; планирование программы работ девелоперской организации на среднесрочный и долгосрочный периоды производственной деятельности при формировании инвестиционного портфеля.

Таким образом, используя комплексную систему методов, включающую: методы Парето и Борда, инструментарий теории игр и инвестиционное прогнозирование, появляется возможность создать систему поддержки принятия решения при формировании инвестиционного портфеля проектов девелоперской организации, которая учитывает эффективность девелоперских проектов, возможности девелоперской организации и факторы рынка недвижимости.

Предлагаемый методический подход реализуется с помощью программных продуктов (Project Expert, Forecast Expert и Бизнес-Прогноз), что дает возможность девелоперской организации создать информационно-аналитическую систему, с помощью которой принимается решение о включении девелоперского проекта в инвестиционный портфель. На рис. 4 показан алгоритм формирования инвестиционного портфеля девелоперской организации.

Для решения проблемы формирования портфеля девелоперских проектов были выявлены наиболее значимые факторы, которые необходимо учитывать при создании структуры портфеля проектов девелоперской организации.

1. Факторы формирования себестоимости проекта, т.е. факторы, которые оказывают влияние на уровень затрат девелоперской организации при создании и реализации проекта. К числу важных из них следует отнести:

  • затраты на подготовку проекта, в том числе проектно-изыскательские работы;
  • затраты на получение различных согласований и подтверждений, в основном с местной администрацией;
  • затраты на отвод и приобретение или получение в аренду земельного участка;
  • затраты на устройство и подключение к внешним сетям необходимых инженерных коммуникаций;
  • затраты на производство строительно-монтажных и других работ на строительной площадке;
  • непредвиденные и прочие затраты;
  • налоги, относящиеся на себестоимость.

2. Уровень планируемой прибыли участниками девелоперских проектов. Прежде всего, это планируемая прибыль самой девелоперской организации. Но она должна также учитывать планируемую прибыль других участников проектов, сумма которой определяется при заключении договоров девелопером с партнерами по проектам, по которым девелопер оплачивает их работу.

3. Цена реализации завершенной продукции по каждому девелоперскому проекту. Обычно она определялась на базе стоимости, рассчитанной затратным методом с использованием в основном положений официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, и чаще всего с использованием уже имеющейся проектно-сметной документации, которая бывает не во всех случаях на момент проведения такой оценки.

 Алгоритм применения комплекса экономико-математических методов -5

Рис. 4. Алгоритм применения комплекса экономико-математических методов

при формировании портфеля девелоперских проектов

Поскольку девелоперы большей частью работают не по договорам с заказчиком на выполнение какой-то определенной части проекта, а сами являются инициаторами и исполнителями всего проекта и зачастую самостоятельно реализуют и эксплуатируют построенный объект, то для них представляет особое значение глубокая оценка стоимости завершенного строительством объекта недвижимости. В диссертации рассмотрены методы оценки объекта недвижимости по трем разным вариантам и в заключение приведен метод проведения комплексной оценки по ним.

4. Фактор спроса на аналогичные виды объектов недвижимости на рынке. Эту работу выполняют маркетологи еще на ранних стадиях реализации девелоперских проектов.

5. Фактору конкуренции по аналогичным объектам недвижимости девелоперы уделяют немалое внимание. Эта работа также проводится в результате маркетинговых исследований и до начала непосредственного инвестирования проектов. Методы и инструменты данной деятельности рассматриваются особо, специальные разработки по ним имеются у каждой девелоперской организации.

6. Факторы времени подготовки, реализации и завершения проекта также следует учитывать при формировании портфеля девелоперских проектов. Особенно это важно, если потенциальные проекты существенно отличаются по срокам их исполнения.

7. Факторы рисковых ситуаций (событий) при рыночных формах хозяйствования приобрели особую значимость. Конкуренция вынуждает девелоперов, равно как и других участников девелоперских проектов, сознательно идти на риск с целью расширить свою сферу деятельности.

8. Фактор ликвидности законченных строительством объектов недвижимости для девелоперов является особенно значимым в случаях, когда девелоперы инициируют строительство объектов недвижимости, т.е. когда они выполняют его не по заказу, что является более частыми вариантами деятельности девелоперов.

9. Изменение рыночных цен на строительные материалы, транспортные услуги, оборудование, машины, изменение цен и тарифов на энергетические ресурсы и услуги ЖКХ.



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.