авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 6 |

Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере

-- [ Страница 2 ] --

- учреждаясь сразу в качестве девелоперских организаций.

Эволюционный путь был присущ строительным, инвестиционно-строительным организациям и предприятиям стройиндустрии. К примеру, так последовательно развивалась, финансово-строительная компания «Конти», которая, начиная с 90-х годов прошлого века, реализовывая один строительный проект за другим, расширяла круг своих обязанностей от функций генподрядчика и инвестора до функций застройщика и управляющей организации

Несмотря на наличие разных путей создания девелоперов, необходимо отметить следующие общие черты их создания, по которым они выделяются из состава прочих организаций инвестиционно-строительной деятельности.

1. Масштаб деятельности, несопоставимо высокая капиталоемкость производственного портфеля, сопровождаемая высокой степенью его диверсификации.

  1. Наличие различных по организационно-управленческому, информационно-технологическому, финансово-экономическому, социально-психологическому типу структурных (функциональных) подразделений. Объективно они нацелены на решение локальных задач, не всегда однозначно и очевидно связанных со стратегическим развитием.
  2. Принципиальная возможность внутренней конкуренции и противоречий между экономическими интересами подразделений, что обусловливает дестабилизирующий характер их воздействия на достижение конечных результатов деятельности девелоперских организаций.
  3. Повышенная степень ответственности за результаты деятельности вследствие вовлечения в оборот не только ресурсов юридических лиц, но и средств населения.
  1. Несопоставимо более развитая правовая, аналитическая и оценочная службы для более глубокого изучения рынка и управления маркетингом.

6. Уровень делегирования полномочий, характеризующийся гибкостью в диапазоне от несущественных до полных и др.

При создании девелоперских организаций в большинстве своем используются принципы и методические подходы, применяемые в системе управления проектами. В основе их построения лежат все те же подходы по построению функциональных структур управления.

На базе анализа разработок и практики развития девелопмента необходимо выделить следующие функции девелопмента:

- определение объема платежеспособного спроса на продукцию девелоперской организации;

- оценка собственных производственно-финансовых и административных возможностей по удовлетворению спроса со стороны потенциальных заказчиков;

- выбор наиболее перспективных ниш для производственной, финансовой и управленческой деятельности;

- обеспечение финансирования инвестиционно-строительных проектов;

- подготовка инвестиционно-строительных проектов;

- получение необходимых разрешений, оформление инвестиционно- строительной деятельности;

- обеспечение координации с организациями-партнерами;

- осуществление инвестиционно-строительных проектов;

- реализация продукции девелоперской организации.

Наряду с перечисленными функциями девелоперская организация, по сути, в тех же объемах выполняет функции, присущие всем строительным организациям:

  • обеспечение эффективного организационно-экономического развития;
  • планирование производства и договорной работы, финансово- экономический и бухгалтерский учет и их анализ;
  • информационно-аналитическое обеспечение;
  • технический надзор;
  • обеспечение положительного имиджа организации на рынке соответствующей продукции и услуг, а также во властных структурах;
  • решение социальных и кадровых задач.

Деятельность девелоперских организаций подпадает под две формы, представленные на рис. 1. Это «профессиональное управление строительством» и форма управления строительством «под ключ».

В целом можно утверждать, что девелоперская форма управления в инвестиционно-строительной сфере в России на порядок ниже, чем в зарубежной практике. Большое расхождение в указанных уровнях использования девелоперской формы создания и развития объектов недвижимости в России и США следует объяснить двумя наиболее значимыми причинами.

Россия

США Основные организационные формы управления строительством в-0США

 Основные организационные формы управления строительством в России-1

Рис. 1. Основные организационные формы управления строительством

в России и США

С одной стороны, это связано с тем, что рыночные формы деятельности в России стали использоваться не так давно; с другой – в стране еще не сложились те формы рыночной инфраструктуры, которые способствовали бы развитию девелопмента.

К числу недостаточных факторов слабого развития форм девелоперской деятельности в России необходимо отнести:

  • слабое развитие нормативно-правовой базы;
  • несоответствие отношений между субъектами по землепользованию и землевладению рыночным требованиям, существенное отставание от зарубежной практики;
  • сравнительно высокие кредитные ставки в России, не позволяющие развивать формы строительства объектов недвижимости с использованием кредитной системы;
  • наличие высоких рисков деятельности субъектов создания объектов недвижимости и в части изменчивости исходной правовой базы, и в части изменения возможной политической обстановки на федеральном и региональном уровнях;
  • наличие на финансовом, строительном, жилищном и земельном рынках России недобросовестных участников, которые не только приводят к срыву реализации отдельных инвестиционных проектов по созданию недвижимости, но и подрывают доверие инвесторов по участию в таких проектах;
  • отсутствие в России системы подготовки и переподготовки специалистов, способных квалифицированно работать по рассматриваемому виду деятельности;
  • высокие уровни утраты прав собственности на объекты недвижимости, что сдерживает участие отдельной группы инвесторов в ряде инвестиционных проектах;
  • неудовлетворительная практика страховых услуг в России запросам субъектов, участвующих в сфере создания объектов недвижимости;
  • отсутствие в исполнительных органах власти общегосударственного уровня и на уровне территориально-административных образований специальных структур, которые бы проводили работу по оказанию помощи субъектам, занимающимся девелоперской деятельностью;
  • отсутствие соответствующего правового поля для создания и функционирования девелоперских организаций на местном уровне.

В экономически развитых странах при изучении вопросов девелопмента на первый план выходят вопросы профессионального развития и совершенствования девелоперов: развитие новых направлений девелопмента недвижимости; применение новых технологий в проектировании, строительстве; совершенствование процессов девелопмента с целью улучшения окружающей среды проживания и жизнедеятельности человека с учетом экологического, социального и иных аспектов; совершенствование схем финансирования и защиты заинтересованных участников девелопмента и т.д. Для российского же девелопера круг актуальных вопросов несколько иной, в частности, можно выделить следующие задачи: совершенствование законодательной базы; снижение бюрократизации и зависимости девелопмента от властных структур; поиск источников привлечения необходимых финансовых ресурсов; улучшение качества и порядка работы российских подрядчиков; стабилизация и повышение привлекательности рынка недвижимости.

Сегодня уже можно утверждать, что использование девелоперских форм деятельности при создании и развитии объектов недвижимости, в том числе и в инвестиционно-строительной сфере России, является реальностью. Другое дело, в какой форме и на какой базе проводится данная работа.

Процессы данной деятельности в России можно проследить путем анализа функций девелоперских организаций, выполняемых на этапах развития объектов недвижимости при условии, что девелопер является и инициатором инвестиционного проекта по созданию или развитию объекта недвижимости, и основным управляющим при его реализации (рис. 2).

В процессе проведения исследования разработана классификация девелопмента, как одного из видов профессиональной предпринимательской деятельности в инвестиционно-строительной сфере, которая приводится в таблице 1.

Таблица 1

Классификация видов деятельности в девелопменте

Классификационный

признак

Виды

по правам девелопера на объект недвижимости

  1. - fee-development (девелопмент за вознаграждение);
  2. - speculative development (спекулятивный девелопмент);
  3. - build-to-suit (строительство объекта для собственного использования)

по типу развиваемых

объектов

  1. - жилая недвижимость;
  2. - офисная недвижимость;
  3. - коммерческая (торгово-развлекательная) недвижимость;
  4. - складская и производственная недвижимость;
  5. - гостиницы и отели;
  6. – земельные участки

по форме

финансирования

развития объекта

  1. - собственные средства девелопера;
  2. - привлеченные инвестиции (на основе полного или частичного инвестирования (соинвестирования)) коммерческого характера;
  1. - кредиты и займы;
  2. - предварительные платежи от будущих потребителей и пользователей (инвестиции потребительского плана);

5 - выпуск ценных бумаг

по степени обособленности девелопера

1 - функции девелопмента выполняются на уровне отдельного отдела или подразделения организации (вертикально интегрированный холдинг);

2 - обособленная девелоперская организация, не входящая в состав группы компаний (девелопер «западного» типа):

а) полностью независимая;

б) зависящая (не явным образом) от каких-либо структур.

3 - обособленная девелоперская организация в составе

юридически оформленной группы компаний (горизонтально интегрированный холдинг):

а) в составе группы профильных компаний (недвижимость и операции с ней - основной бизнес материнских структур);

б) в составе группы непрофильных компаний (недвижимость и операции с ней - неосновной бизнес материнских структур)

по объему самостоятельно исполняемых функций

1 - принятие на себя выполнения минимального количества функций, напрямую относящихся к компетенции девелопера, все остальные задачи решаются через привлечение квалифицированных подрядчиков.

2 - сосредоточение на уровне компании или холдинга

исполнения максимального круга задач

по реализуемым этапам девелопмента

1 - девелопер-собственник (максимальный срок участия в развитии объекта недвижимости);

2 - профессиональный девелопер (участвует в строительной фазе развития объекта недвижимости);

3 - специализированный девелопер (выполняет ограниченный круг задач при развитии объекта недвижимости);

4 - девелопер-спекулянт (минимальный срок участия в судьбе объекта недвижимости)

по объему осваиваемых

инвестиций

  1. - малые (начинающие независимые, специализированные);
  2. - средние (профессиональные, начинающие зависимые);
  3. - крупные (интегрированные в холдинги девелоперы).


Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 6 |
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.