авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   |
|

Управление затратами на эксплуатацию объектов жилищно-коммунального хозяйства

На правах рукописи

ПАНАЁТОВА Виктория Викторовна

управление затратами на эксплуатацию объектов жилищно-коммунальноГО ХОЗЯЙСТВА

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями,

отраслями, комплексами: строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени

кандидата экономических наук

Санкт-Петербург-2011

Работа выполнена в Военном инженерно-техническом институте (филиал Федерального государственного военного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Военная академия тыла и транспорта им. генерала армии А.В. Хрулева»).

Научный руководитель -

доктор технических наук, доцент

Куцыгина Ольга Александровна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Бузырев Вячеслав Васильевич

кандидат экономических наук

Яцевич Артем Владимирович

Ведущая организация -

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится «­­­­ » _______________ 2011 г. в ______ на заседании диссертационного совета Д 212.237.10 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, 21, ауд. _____.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов.

Автореферат разослан «_____» _______________2011 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Е.В. Песоцкая

  1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) представляет собой крупномасштабную эволюционную программу, направленную на решение острых социально-экономических проблем в целях повышения качества жизни населения. Реализация реформы ЖКХ позволила получить ряд позитивных результатов. Но в целом ЖКХ хозяйство продолжает функционировать неэффективно. Так, за период с 1992 по 2008 гг. общее количество квартир увеличилось на 20% и достигло 59 млн. Однако площадь ветхого и аварийного жилья возросла более чем втрое (с 29,8 до 99,5 млн кв. м), что требует привлечения дополнительных инвестиций на проведение ремонтов в процессе эксплуатационного содержания объектов недвижимости. Удельный вес полностью изношенных основных фондов увеличился на 6% и составил 13,5% от их общего объема. Высокая изношенность объектов ЖКХ стала одной из причин нерационального потребления ресурсов, как в процессе функционирования жилого фонда, так и при оказании коммунальных услуг предприятиями. Сверхнормативные потери топливно-энергетических ресурсов (ТЭР) через конструкции наружных ограждений зданий и трубопроводов, а также вследствие применения устаревших технологий для их производства и транспортирования до потребителей обусловливают низкую энергетическую эффективность эксплуатации объектов ЖКХ и высокие издержки общества на энергообеспечение. Оплачивать их вынуждены потребители коммунальных услуг по централизованно устанавливаемым тарифам в период функционирования зданий.

Одной из основных проблем современной экономики стал значительный и не всегда аргументированный рост тарифов на услуги коммунальных предприятий, составивший в среднем 50% (в некоторых регионах - 89% в начале 2010 г. по сравнению с уровнем 2009 г.). Особое значение приобретает процесс становления и экономического обоснования тарифов на тепловую энергию, поскольку на нужды теплоснабжения страны требуется самый большой объем энергоресурсов - более 400 млн т у. т. в год, или 44% от их общего потребления в стране. А их доля в структуре затрат на эксплуатацию жилого фонда составляет до 80%.

Величина устанавливаемых тарифов представляет собой действенный инструмент экономического регулирования взаимоотношений между потребителями и производителями тепловой энергии в процессе эксплуатации объектов ЖКХ. Процедура формирования тарифов на услуги предприятий ЖКХ представляет собой многогранную задачу, решение которой направлено на удовлетворение разнонаправленных интересов обеих сторон и должно учитывать социально-экономические и энергосберегающие аспекты их применения. Но действующий механизм формирования тарифов основан на затратном подходе, а экономическое обоснование тарифов сводится в основном к сдерживанию их роста в условиях инфляции. Председатель Правительства РФ В.В. Путин отметил, что решения об изменении тарифов на коммунальные услуги зачастую принимаются «навскидку», а в условиях развития рыночной экономики необходимо устанавливать тарифы по понятным и «прозрачным» методикам. Задачей формирования и экономического обоснования устанавливаемых тарифов должны стать удовлетворение потребностей инвесторов в получении дохода на вложенный капитал, а потребителей – в получении надежных и качественных услуг по доступным ценам при отсутствии возможности выбора поставщика; стимулирование максимально возможного использования энергосберегающих технологий.

Становление тарифов происходит под воздействием многих факторов, включая количество и цены используемых ресурсов в процессе выработки и доставки теплоты до потребителей, а также уровень организации менеджмента, оказывающий регулирующее воздействие на расточительное использование ТЭР и бесхозяйственность в ЖКХ. Решение задачи определения достоверных тарифов и повышения социально-экономической эффективности использования топливно-энергетических ресурсов в ЖКХ возможно в результате совершенствования действующего управленческого механизма. Особую актуальность приобретает разработка и научное обоснование методов эффективного менеджмента применительно к расходу ресурсов на эксплуатацию объектов ЖКХ на основе концепции управления затратами на всех этапах жизненного цикла зданий, начиная со стадии проектирования.

Степень разработанности темы. Проблемам совершенствования менеджмента на основе концепции управления затратами посвятили свои труды многие отечественные и зарубежные ученые. Существенный вклад в эти исследования внесли Л.С. Андреев, А.Н. Асаул, А.И. Буланов, А.Н. Бирюков, В.М. Васильев, М.А. Вахрушина, Н.Г. Данилочкина, К. Друри, В.Б. Ивашкевич, Г.Н. Лапин, О.Е. Николаева, С.А. Николаева, А.Е. Карлик, Т.Н. Карпова, В.Э. Керимов, А.А. Кизилов, А.И. Кузнецова, О.А. Куцыгина, В.Ф. Палий, Ю.П. Панибратов, В.Я. Чесноков, Джоэл Г. Сигел, Т. Скоун, Дж. Форстер, Ч.Т. Хонгрен, А.Д. Шеремет, Джей К. Шим и многие другие. Однако, большинство работ направлено на применение методов управления затратами на уровне отдельных производственных предприятий, без учета особенностей функционирования зданий и сооружений как объектов ЖКХ. А работы, посвященные проблемам ЖКХ, часто носят локальный или общетеоретический характер и нуждаются в развитии и продолжении исследований.

Объектом исследования являются здания и сооружения как объекты недвижимости, функционирующие в жилищно-коммунальном хозяйстве, экономические и управленческие аспекты их эксплуатационного содержания.

Предметом исследования является процесс управления затратами на эксплуатацию объектов недвижимости на стадиях жизненного цикла зданий, начиная с технико-экономического обоснования проектных решений, как основы формирования и регулирования тарифов на услуги.

Цель диссертационной работы состоит в разработке научно обоснованной модели управления затратами на эксплуатацию объектов ЖКХ для организации профессионального менеджмента, мотивации энергосбережения и повышения социально-экономической и энергетической эффективности функционирования жилого фонда и оказания коммунальных услуг.

Для достижения поставленной цели сформулированы и решены следующие задачи:

  • проведен анализ состояния эксплуатационного содержания объектов недвижимости, сформулированы социально-экономические предпосылки и обоснована актуальность организации системы управления затратами в ЖКХ;
  • сформулирован основополагающий принцип проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений как единого объекта управления, исходя из планирования целевых результатов;
  • разработаны и обоснованы организационно-методические основы управления затратами на эксплуатацию объектов недвижимости;
  • разработана организационная схема управленческого контроля затрат на эксплуатацию объектов ЖКХ;
  • разработана технологическая модель формирования нормативных затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;
  • установлены причинно-следственные связи между проектными характеристиками и инженерно-техническими параметрами объектов недвижимости, с одной стороны, и ресурсным обеспечением их эксплуатации - с другой; разработаны нормативные модели расхода ресурсов для реализации технологической модели эксплуатационных затрат;
  • разработана модель формирования экономически обоснованных тарифов на услуги предприятий коммунального хозяйства с использованием инструмента управления затратами.

Теоретическую и методологическую основу диссертации составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отраслевые инструкции и методические разработки для жилищно-коммунального хозяйства; труды ведущих российских и зарубежных ученых, посвященные рассматриваемым в исследовании проблемам; публикации периодических изданий, конференций, симпозиумов и семинаров об отечественном и зарубежном опыте управления затратами применительно к объектам недвижимости.

В процессе исследования был использован диалектический метод познания, методы корреляционно-регрессионного анализа и экономико-статистического моделирования, системного подхода к проектированию, строительству и эксплуатации объектов недвижимости, межотраслевого баланса производства и потребления ТЭР, нормативный метод формирования затрат, CVP- анализ и др.

Информационной базой диссертационного исследования послужили данный Федеральной службы государственной статистики РФ, Министерства регионального развития РФ, региональных и отраслевых статистических органов, данные периодической печати, информация, изложенная в монографиях и научных статьях, законодательные и другие нормативно-правовые документы, материалы, полученные автором непосредственно на объектах исследования.

Научная новизна заключается в разработке научно-обоснованного подхода к процессу формирования тарифов на коммунальные услуги объектов ЖКХ как системе управления затратами на эксплуатацию объектов недвижимости на этапах жизненного цикла зданий. К числу основных результатов диссертационного исследования, выносимых на защиту и обладающих научной новизной относятся:

  • определены социально-экономические предпосылки разработки системы управления затратами на эксплуатацию объектов ЖКХ не только на стадии их функционирования, но и, в отличие от предлагаемых подходов, на всех этапах жизненного цикла зданий, начиная со стадии проектирования, что способствует повышению социально-экономической эффективности ЖКХ;
  • разработан основополагающий принцип проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений как единого объекта управления, исходя из планирования целевых результатов, что, в отличие от действующих подходов, позволяет учитывать приоритетные условия инвесторов на этапе выбора проектных решений для воздействия на эксплуатационные показатели объектов недвижимости;
  • разработана структурно-функциональная схема проведения многоуровневого анализа затрат хозяйствующих субъектов, в которой предложено выделять затраты по эксплуатационному содержанию объектов недвижимости на этапах жизненного цикла зданий и в составе финансовой отчетности предприятий;
  • предложена организационная схема управленческого контроля затрат на эксплуатацию объектов недвижимости. Отличительной особенностью схемы является возможность последовательного воздействия на плановую величину эксплуатационных затрат, начиная со стадии проектирования, и формирования нормативных показателей для многоуровневого анализа фактических эксплуатационных затрат, что обеспечивает «прозрачность» использования текущих инвестиций и формирования тарифов на коммунальные услуги с целью повышения социально-экономической эффективности;
  • разработана технологическая модель формирования нормативных затрат на эксплуатацию объектов недвижимости, что позволяет использовать их величину при оценке эффективности вариантов проектных решений с учетом потребительских свойств объектов недвижимости;
  • разработаны модели расхода и прогнозной оценки стоимости ресурсов, предназначенные для формирования нормативных затрат на эксплуатацию объектов ЖКХ с использованием предлагаемой технологической модели;
  • разработана имитационная модель формирования экономически обоснованного тарифа на услуги жилищно-коммунального хозяйства с использованием инструмента управления затратами, применением нормативных моделей, что в отличие действующего метода обоснования тарифов на услуги ЖКХ позволяет сделать их формирование «прозрачным» для потребителей услуг и выявлять резервы снижения расхода ТЭР.

Личный вклад автора:

  • выявлена взаимосвязь потребляемых в процессе эксплуатации объектов недвижимости ТЭР с технологическими особенностями производственного оборудования, инженерных систем, конструктивными параметрами ограждающих конструкций зданий, наружных тепловых сетей. Это отражает взаимосвязь спроса и предложения на услуги коммунальных предприятий и обусловливает основополагающий принцип проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений как единого объекта управления, исходя из планирования целевых результатов.
  • предложена структурно-функциональная схема проведения многоуровневого анализа затрат объектов ЖКХ, рекомендованная для использования на стадиях жизненного цикла объектов недвижимости.
  • разработана организационная схема управленческого контроля затрат на эксплуатацию объектов недвижимости, образующая систему взаимосвязанных действий, процессов, функций, а также классификационных групп объектов ЖКХ. Их комплексное и последовательное взаимодействие представляет собой научно-практическую основу для организации профессионального менеджмента, направленного на совершенствование эксплуатации объектов ЖКХ, рационального использования ресурсов, включая топливно-энергетические, и ежегодных текущих инвестиций, что будет способствовать снижению социальной напряженности в обществе и выявлению дополнительных источников финансирования ЖКХ.
  • предложена технологическая модель формирования нормативных затрат на эксплуатацию объектов недвижимости, основанная на применении методического подхода, используемого при определении стоимости объектов капитального строительства, ресурсным и базисно-индексным методами. Это позволит учесть многообразие факторов, оказывающих влияние на формирование эксплуатационных расходов объектов недвижимости в течение их жизненного цикла и учитывать приоритетные требования инвестора.
  • выявлены причинно-следственные связи между проектными характеристиками и инженерно-техническими параметрами объектов недвижимости - с одной стороны, и ресурсным обеспечением их эксплуатационного содержания - с другой. На их основании построены нормативные модели расхода ресурсов для эксплуатации объектов ЖКХ (на примере объемов потребления и выработки теплоты) и модель прогноза стоимости ресурсов (на примере стоимости газа), предназначенные для формирования нормативных затрат на эксплуатацию в текущем уровне цен.
  • разработана имитационная модель формирования экономически обоснованного тарифа на услуги ЖКХ с использованием инструмента управления затратами, что позволит организовать мониторинг и контроллинг затрат для производства коммунальных услуг, принимать решения об изменении тарифов по итогам научно-обоснованного анализа объективных и субъективных причин, и обеспечить «прозрачность» состава и структуры тарифа в целях повышения социально-экономической эффективности эксплуатации объектов ЖКХ и экономики страны в целом.

Практическая значимость. Результаты проведенных исследований использовались при подготовке нормативно-методических документов по проектированию, строительству и восстановлению основных фондов, о чем свидетельствуют приведенные в работе соответствующие акты. Отдельные положения диссертации нашли практическое применение в учебном процессе ВИТУ (г. Санкт-Петербург).

Практическая значимость состоит в следующем:

  • разработан экономический инструмент управления затратами на эксплуатацию зданий на этапах жизненного цикла, обеспечивающий «прозрачность» и обоснованность формирования тарифов на услуги для потребителей;
  • разработаны методические подходы, определения нормативного расхода ресурсов на эксплуатацию зданий для организации контроллинга фактических затрат на эксплуатационное содержание, исходя из проектных решений;
  • теоретические результаты исследования доведены до конкретных расчетных формул и методик, которые дополняют научно-методическое обеспечение управления затратами на эксплуатацию объектов недвижимости, начиная с технико-экономического обоснования проектных решений объектов ЖКХ.

Апробация результатов работы. Основные положения и результаты работы были представлены на межвузовском научно-практическом семинаре «Современнее направления технологии, организации и экономики строительства» (Санкт-Петербург, 2010), на Всероссийской научно-практической конференции «Инновационные преобразования в регионе» (Пенза, 2009), на II Международной научно-практической конференции «Социально-экономическая политика государства и возможности ее реализации в современных условиях» (Пенза, 2010), на Международном конгрессе «Модернизация экономики России и стран СНГ» (Волгоград, 2010), на Международной научной конференции «Проблемы современного строительства» (Пенза, 2011).

Структура и логика работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, общих выводов и четырех приложений. Объем диссертации составляет 149 страницы, в том числе 18 таблиц и 24 рисунка. Библиографический список состоит из 148 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.

Публикации. Основные результаты работы опубликованы в 15 печатных работах. Общий объем публикаций составил 17,4 п.л., в том числе принадлежит лично автору – 3,63 п.л.

  1. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Первая глава «Теоретические основы управления затратами на эксплуатацию объектов ЖКХ» представляет собой аналитическую часть диссертационного исследования, в которой рассмотрено содержание понятия и дана общая характеристика затрат на эксплуатацию зданий и сооружений, функционирующих в ЖКХ, как экономической категории, которая характеризует их потребительную стоимость, отражает полезность и потребительские свойства. Определена роль и сформулированы особенности эксплуатационного периода, оказывающие влияние на формирование качественных показателей объектов недвижимости. Выявлена взаимосвязь величины эксплуатационных затрат объектов ЖКХ с управленческими решениями этапов проектирования и строительства. Сформулированы положения, которые определяют роль и значение затрат на эксплуатацию зданий для эффективности ЖКХ. Определены их виды (m) и состав (n) по экономическим элементам в соответствии с условием (1) и данными матрицы затрат (табл. 1).

(1)

Затраты на эксплуатацию объектов недвижимости предназначены для их текущего содержания (проведения работ по технической эксплуатации и обслуживанию строительных конструкций и инженерного оборудования зданий), а также оплаты услуг коммунальных предприятий по теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению и др.

Решение задач технической эксплуатации обеспечивается проведением мероприятий по санитарному содержанию, текущих и капитальных ремонтов, требующих значительных инвестиций в зависимости от степени износа основных фондов, который в настоящее время достиг 46,3% при нормативном уровне 25% (рис. 1). При сохранении тенденции к увеличению износа основных фондов уже к 2017 г. этот показатель составит 50%. Для приведения основных фондов в надлежащее состояние необходимо 2750 млрд руб., а сохранение положительной динамики износа увеличит эту сумму до 4998,5 млрд руб. (в ценах 2010 г.), что составит 70% от прогнозируемого дохода бюджета.

В составе эксплуатационных затрат на содержание систем инженерного оборудования до 80% приходится на стоимость теплоты, вырабатываемой системами теплоснабжения для возмещения тепловых потерь через наружные ограждающие конструкции зданий, на нужды горячего водоснабжения, для обработки воздуха в системах вентиляции и кондиционирования воздуха.

Таблица 1

Матрица затрат на эксплуатацию объектов недвижимости

Вид затрат

Состав затрат по экономическим элементам

Оплата труда

Материальные ресурсы

Амортизация

Прочие

Всего по видам

затрат

1

2

3

n

1.На проведение ремонтов конструктивной части зданий:

- текущих;

- капитальных;

-амортизационные отчисления

1

2

3

X11

X21

-

X12

X22

-

X13

X23

X33

X1n

X2n

-

2. На обеспечивающие работы инженерных систем:

- водоснабжения;

- водоотведения;

-электроосвещения;

- энергоснабжения;

- отопления и горячего водоснабжения;

- вентиляции;

-кондиционирования воздуха;

4

5

6

7

8

9

10

X41

X51

X61

X71

X81

X91

X101

X42

X52

X62

X72

X82

X92

X102

X43

X53

X63

X73

X83

X93

X103

X4n

X5n

X6n

X7n

X8n

X9n

X10n

3. На проведение клининговых (санитарно-гигиенических) работ:

-мытье потолка;

-стен;

- пола;

- протирание остекления окон, витрин и фонарей;

- чистку снега с поверхности кровли;

11

12

13

14

15

X111

X121

X131

X141

X151

X112

X122

X132

X142

X152

X113

X123

X133

X143

X153

X11n

X12n

X13n

X14n

X15n

-на эксплуатацию подъемно-транспортного оборудования (лифтов, кранов и т.д.);

прочие

15

m

X161

Xm1

X162

Xm2

X163

Xm3

X16n

Xmn

Всего по элементам затрат

Затраты на эксплуатационное содержание объектов ЖКХ представлены как функции зависимостей от количества потребляемых ресурсов, а также цен и тарифов за единицу их использования. Объем необходимых для эксплуатации ресурсов, в том числе ТЭР, зависит от множества факторов, включая инженерные характеристики и параметры строительной части зданий, систем инженерного оборудования, определяемых на стадии их проектирования.

Рис. 1. Динамика износа основных фондов

Тарифы на услуги предприятий ЖКХ образуются в результате взаимодействия элементов хозяйственной системы, которая на примере тепловых ресурсов включает предприятия топливно-добывающей промышленности, теплоэлектроцентрали (ТЭЦ), котельные, индивидуальные теплогенераторы и другие сооружения, а также государственные органы управления. Величина тарифов зависит от действующих принципов их формирования, которое в настоящее время основано на затратном подходе.

Наиболее значительную характеристику основных потребительских свойств зданий представляет собой стоимость ТЭР, которые используются расточительно. В соответствии с Энергетической программой РФ потенциал энергосбережения оценивается в ~410 млн т у.т., что составляет 45% от всей потребляемой в стране энергии или 2/3 от экспорта теплоносителей. Актуальность энергосбережения обостряется прогрессирующим ростом цен на энергоносители. Данные рис. 2 показывают соотношения объемов потребления топлива и роста цен. Так, в период с 2002 по 2007 гг. потребление жидкого котельного топлива (ЖКТ) сокращено на 28% (на 356,2 тыс. т), а его стоимость возросла на 190%. Потребление газа сокращено на 28% (на 1015,8 млн куб. м), а стоимость выросла на 105%. Рациональное использование энергоресурсов позволит решить многие основные экономические проблемы, в том числе оздоровление бюджетов всех уровней, а также может способствовать стабилизации социально-политической обстановки в стране.

Таким образом, выявлены социально-экономические проблемы функционирования ЖКХ, непосредственно связанные с эксплуатацией объектов недвижимости, эффективностью использования ТЭР, которые не решены до настоящего времени. Повышение эффективности использования ТЭР в жилищно-коммунальном хозяйстве неразрывно связано с величиной тарифов на услуги, экономическое обоснование которых основано на оценке и анализе объективных факторов в результате организации профессионального менеджмента и развития методов управления затратами применительно к эксплуатации зданий и выработке теплоты. Проделанный анализ состояния эксплуатационного содержания объектов ЖКХ позволил выявить особую актуальность разработки и научного обоснования методов эффективного менеджмента расходов ресурсов на эксплуатацию объектов недвижимости на основе концепции управления затратами на всех этапах жизненного цикла зданий, начиная со стадии проектирования. На основе анализа определены цель и задачи исследования.

Рис. 2. Динамика потребления топлива и роста тарифов на его оплату: слева – газа: справа - жидкого котельного топлива (ЖКТ)

Во второй главе «Организация управления затратами и моделирование расходов на эксплуатационное содержание зданий и теплоснабжающих систем» разработаны концептуальные основы управления по результатам на основе функционального подхода применительно к проектированию объектов недвижимости. Определен основополагающий принцип проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений как единого объекта управления, исходя из планирования по целевым результатам на основе функционального подхода. А именно - определена принципиальная взаимосвязь потребляемых в процессе эксплуатации объектов недвижимости ТЭР с технологическими особенностями производственного оборудования, инженерных систем и конструктивных параметров ограждающих конструкций зданий, наружных тепловых сетей, что отражает взаимосвязь спроса и предложения на услуги ЖКК.

Разработаны организационно-методические основы управления затратами на эксплуатацию объектов недвижимости с использованием метода многоуровневого анализа затрат и учетом текущих расходов на эксплуатацию, структурно-функциональная схема проведения которого приведена на рис. 3. Проведение многоуровневого анализа затрат представляет собой инструмент оперативного выявления отклонений факторов норм и цен от нормативных значений, организации контроллинга как функции эффективного менеджмента.

На основании системного анализа объектов ЖКХ как единого объекта управления на этапах жизненного цикла зданий разработана схема организации управленческого контроля затрат на эксплуатационное содержание для объектов инвестирования в хозяйственном обороте ТЭР, приведенная на рис. 4. Становится очевидной задача определения нормативных расходов ресурсов на эксплуатационное содержание объектов недвижимости, отражающих целевое требование инвесторов (пользователей) по уровню потребления ТЭР и другим эксплуатационным характеристикам, начиная со стадии проектирования. Принятие решений о величине затрат на каждом уровне управления требует разработки нормативов в качестве эталона для проведения анализа отклонений фактических значений эксплуатационных затрат, формирования и выбора вариантов зданий с различными значениями эксплуатационных расходов, определения договорной цены по итогам проведения подрядных торгов и формирования тарифов на услуги ЖКХ.

Рис. 4. Организационная схема управленческого контроля затрат

на эксплуатацию объектов ЖК Х

Затраты на эксплуатацию зданий используются при технико-экономической оценке проектных решений и входят в состав показателей эффективности инвестиций наряду со стоимостью строительства. Поэтому в диссертации для формирования нормативов затрат на эксплуатацию зданий определена целесообразность применения методического подхода, используемого при определении стоимости объектов капитального строительства, что обеспечивает единство принципов формирования нормативной базы. Этот подход предусматривает определение стоимостных показателей в текущем уровне цен на основе использования технологической модели ресурсным и базисно-индексным методами. Применение ресурсного метода основано на разработке технологической модели, состоящей из двух блоков – ресурсного и стоимостного. Технологическая модель для базисно-индексного метода включает стоимостные показатели в базисном уровне цен и индексы их пересчета в текущий уровень. Поэтому формула (1) представлена в виде технологической модели определения годовых затрат на эксплуатацию зданий ресурсным методом (ГЗЭр) в виде формулы (2), а базисно индексным методом (ГЗЭб/и) в виде формулы (3).



где xmn - расход ресурсов элемента затрат n по виду затрат m, в физических единицах измерения; сmn - стоимость единицы ресурса элемента затрат n по виду затрат m, в р. за единицу измерения ресурса в текущем или прогнозном (t) уровне цен; - эксплуатационные затраты зданий вида m в базисном уровне цен, состоящие из суммы элементов затрат n; - индексы пересчета затрат и их элементов в текущий (прогнозный) уровень цен.

Моделирование затрат для эксплуатационного содержания зданий и теплоснабжающих систем предложено проводить с использованием аппарата регрессионного анализа. В общем случае регрессионные модели можно представить в виде:

(4)

где - зависимая переменная, характеризующая уровень годовых эксплуатационных затрат зданий; - функция, задающая структуру регрессионной модели с точностью до оцениваемых параметров; В - вектор неизвестных коэффициентов регрессионной модели; - вектор факторов-аргументов, представляющих собой множество показателей, образующих группы для характеристики геометрических параметров строительной части зданий, природно-климатических условий района строительства, стоимостных показателей и др.;- случайная величина с нулевым математическим ожиданием и диагональной ковариационной матрицей.

Вектор неизвестных параметров (В) находится с помощью метода наименьших квадратов. Зависимость годовых эксплуатационных расходов на примере системы отопления зданий, определяющих спрос на ТЭР, от факторов-аргументов (x1, x2, x3, x4, x5) в стоимостном выражении, описана линейной многофакторной функцией вида (5).

, (5)

где -максимальные часовые потери теплоты через 1 кв. м условной ограждающей поверхности здания при разности температур внутреннего и наружного воздуха в 1 0С (ккал/кв. м·ч.· 0С); -продолжительность отопительного периода (дн.); - стоимость теплоты (р./Гкал); -разность температур внутреннего воздуха и расчетной наружного воздуха для отопления (0С); - условная ограждающая поверхность здания определяется как сумма площади здания в плане, горизонтальной проекции кровли, наружной ограждающей поверхности стен и оконных проемов (кв. м).

Параметры уравнения регрессии для исследуемой совокупностей данных приведены в табл. 2. Однако следует отметить, что применение базисно-индексного метода для определения нормативного значения эксплуатационных затрат представляется затруднительным на практике, поскольку дополнительно следует разработать механизм расчета индексов пересчета затрат на эксплуатацию в текущий уровень цен ( ), который потребует использования обширной и труднодоступной базы данных, а также значительных трудозатрат.

Таблица 2

Параметры модели зависимости годовых эксплуатационных затрат

на системы отопления зданий

Обозначение коэффициентов

регрессии

Параметры модели

Значения коэффициентов регрессии

-87976

51677

167,2

474,1

215,8

2,7



Pages:   |
|
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.