авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   |
|

Совершенствование организационно-экономического механизма управления процессом воспроизводства городского жилищного фонда

На правах рукописи

Олейник Сергей Леонидович

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ПРОЦЕССОМ ВОСПРОИЗВОДСТВА ГОРОДСКОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Санкт-Петербург – 2012

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Научный руководитель – доктор экономических наук, профессор

Войтоловский Николай Викторович

Официальные оппоненты: Бузырев Вячеслав Васильевич,

доктор экономических наук, профессор,

Санкт-Петербургский государственный

инженерно- экономический университет,

заведующий кафедрой экономики и

менеджмента в строительстве

Асаул Вероника Викторовна,

доктор экономических наук, профессор,

Санкт-Петербургский государственный

архитектурно-строительный университет,

заведующая кафедрой финансов, анализа

и учета

Ведущая организация – Федеральное государственное

бюджетное образовательное

учреждение высшего

профессионального образования

«Воронежский

государственный архитектурно-

строительный университет»

Защита состоится «____» ____________2012 г. в _____ часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.10 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21, ауд. ______.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Автореферат разослан «____»______________ 2012 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Е.В. Песоцкая

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обосновывается многолетним жилищным кризисом в стране, недостаточным количеством жилой площади и ветхостью значительной части существующего жилого фонда. Уже многие годы жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем в нашей стране. В последние годы тенденция к обострению кризиса сохраняется в связи с тем, что в годы перестройки из-за недостаточных финансовых ресурсов сократился ввод в строй новых жилых и социально-бытовых объектов, а также имело место сокращение и нарушение регулярного плана ремонтно-восстановительных работ, и ухудшилось их финансовое распределение по объектам различной классности. Кроме того, возрос приток иммигрантов из бывших союзных республик.

В 80-х, 90-х годах пытались решить эту проблему в основном за счет нового строительства. Техническая эксплуатация и воспроизводство имеющегося жилищного фонда осуществлялись в основном по остаточному принципу. Длительное недофинансирование приводило к преждевременному износу и обветшанию объектов жилой недвижимости и как следствие, значительно сократилась интенсивность исследований в области развития методологии технической эксплуатации и воспроизводства имеющегося жилищного фонда, и существенно снизилось по сравнению с мировым уровнем качество планирования эксплуатационных и ремонтных мероприятий. Сложилась ситуация, когда объем вводимого в эксплуатацию жилищного фонда оказался соизмеримым с объемом выводимого в разряд ветхого жилого фонда.

Вместе с тем, опыт и проведенные автором расчеты показывают, что задачу национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» трудно выполнить успешно лишь путем нового строительства. Одним из перспективных направлений, которые способствовали бы успешной реализации национального проекта в период перехода на новые формы управления недвижимостью, по мнению автора, является активное участие государства в целенаправленной финансовой поддержке работ по содержанию и воспроизводству имеющегося жилищного фонда.

В последнее время осуществляется ряд серьезных мер по исправлению ситуации сложившейся в нашей стране в области организации и проведения технической эксплуатации и воспроизводства имеющегося жилищного фонда. Совершенствуется нормативно-правовая база, принят очень важный закон (ФЗ № 185 от 21 июля 2007 года «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»). Однако финансовые возможности государства не беспредельны, поэтому важнейшей задачей в этих условиях становится рациональное использование выделяемых государством денежных средств. Как известно, объем затрат в значительной степени зависит от качества планирования. Современный уровень мероприятий планирования, в силу ряда причин, не соответствует современным требованиям и возможностям.

Учитывая рассматриваемые обстоятельства, еще большую актуальность приобретает проблема совершенствования системы планирования мероприятий технической эксплуатации и воспроизводства имеющегося жилого фонда на основе применения современных математических методов оптимизации расчетов межремонтных циклов и возможностей вычислительной техники в сочетании с информационными технологиями.

Полученные автором результаты собственных исследований, проведенных с учетом как отечественного, так и зарубежного опыта, позволят обогатить и усовершенствовать существующий сегодня набор теоретико-методических и практических разработок в жилищно-коммунальной сфере.

Степень разработанности научной проблемы. В процессе исследования автор опирался на работы ученых, внесших вклад в исследование вопросов обеспечения устойчивого развития жилищно-коммунальной отрасли, среди которых такие как А.Н. Асаул, В.А. Афанасьев, В.В. Бузырев, А.А., Б.К. Бурак, А.А. Горбунов, П.Г. Грабовый, А.А. Гусаков, М.Г. Журавлева, В.Ф. Касьянов, В.В. Леонов, В.Я. Мищенко, Ю.П. Панибратов, Г.А. Порывай, Б.В. Прыкин, И.В. Рыбалко, В.П. Силин, В.П. Стороженко, А.М. Стражников, Р.И. Фоков, А.К. Шрейбер, К.А. Шрейбер, М.С. Шумилов и другие авторы.

Целью исследования является разработка организационно-экономического механизма управления ремонтно-восстановительными работами на объектах жилой недвижимости, базирующегося на применении современных математических методов.

Эта цель связывается с важнейшей экономической задачей организаций ЖКХ – достижением максимальной прибыли от эксплуатации жилищного фонда. При этом автором особое внимание уделяется оптимизации длительности и количества межремонтных циклов, обеспечивающих получение максимально возможной прибыли за весь период эксплуатации жилищного объекта.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

- определить степень соответствия технического состояния жилищного фонда России требованиям, предъявляемым к жилью на современном этапе;

- выполнить анализ реализации программ капитального ремонта жилищного фонда в России на примере г. Москвы;

- изучить опыт зарубежных стран в сфере эксплуатации недвижимости и поддержания ее в хорошем состоянии с целью применения его отдельных аспектов в современной российской практике;

- исследовать возможности увеличения прибыли от эксплуатации жилой недвижимости;

- структуризировать методы и подходы к управлению ремонтно-восстановительными работами;

- разработать модели расчетов, позволяющие определить наиболее целесообразную частоту ремонтно-восстановительных работ объекта недвижимости, их объем и рациональные финансовые затраты;

- разработать методические рекомендации по управлению эксплуатацией объекта, применение которых позволит продлять срок его службы;

- предложить методику расчета рациональных финансовых затрат на техническое обслуживание и ремонтные работы отдельных структур жилого объекта в случае их отказа;

- исследовать фактор влияния накопленной стоимости и скорости износа объекта на основные технические и экономические показатели, учитывая стохастический характер изучаемых процессов.

Объектом исследования выступает организационно-экономический механизм управления ремонтно-восстановительными работами объектов жилой недвижимости в условиях перехода ЖКХ на новые формы управления жилищным фондом.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих в процессе управления эксплуатацией и воспроизводством жилищного фонда города.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют законодательные и нормативные акты, директивные документы, основные положения современной экономической теории, системного анализа, теории управления, работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященные проблемам регулирования процессов воспроизводства жилищного фонда, а также результаты работ научно-исследовательских институтов экономического и строительного профиля.

Информационной базой исследования явились опубликованные материалы государственной статистики и результаты конкретного социально-экономического исследования, проведенного автором на предприятиях ЖКХ, а также материалы из отечественных и зарубежных публикаций в области экономики, организации и управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в систематизации закономерностей и принципов управления капитальным ремонтом городского жилищного фонда и моделировании экономического механизма, который включает нормативно-правовой, экономический и организационный блоки.

Научные результаты исследования, полученные лично автором и обладающие новизной, заключаются в следующем:

1) на основе проведенного анализа действующей нормативно-методической базы, регулирующей вопросы эксплуатации и ремонтно-восстановительных работ жилищного фонда, определены приоритетные направления развития жилищно-коммунального комплекса России;

2) на базе оценки технического состояния жилищного фонда России разработана авторская методика планирования ремонтно-восстановительных работ, позволяющая продлить срок эксплуатации объекта;

3) разработана методика определения рационального режима ремонтно-эксплуатационных работ в жилищно-коммунальном комплексе, включающая степень износа объекта;

4) развиты научно-методические основы учета влияния накопленной прибыли и скорости износа объекта на основные технические и экономические показатели такие, как объем и частота ремонтов, их стоимость, срок службы объекта, прибыль, получаемая от эксплуатации объекта с учетом стохастического характера изучаемых процессов;

5) построены алгебраические, аналитические и графические модели, дающие возможность определить момент достижения максимума накопленной прибыли от эксплуатации жилой недвижимости, а также ее численную величину, что позволяет, в свою очередь, определить целесообразность ремонтно-восстановительных работ объекта недвижимости;

6) предложены методы рационализации процесса эксплуатации объектов, допускающих как восстанавливаемые, так и не восстанавливаемые аварийные отказы;

7) сформированы подходы к определению оптимального соотношения между арендной платой и расходами арендодателя на содержание и ремонты сдаваемого в аренду объекта недвижимости с учетом рисков, связанных с воздействием природных и техногенных факторов.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретико-методических основ управления воспроизводством жилищного фонда.

Практическая значимость работы заключается в том, что предложенные автором методические принципы и разработанный современный инструментарий по организации и управлению эксплуатацией и осуществлением ремонтно-восстановительных работ объектов жилой недвижимости позволяют существенно снижать затраты на их выполнение.

Основные теоретико-методические положения и выводы, а также разработанный аналитический инструментарий и программный продукт могут быть использованы для совершенствования системы планирования работ по эксплуатации и ремонту объектов жилой недвижимости организациями ЖКК в условиях перехода на новые формы управления жилищным фондом.

Разработанный аналитический аппарат позволяет получить рациональные технико-экономические решения в процессе планирования ремонтно-восстановительных работ жилищных объектов, что будет способствовать их эффективности и эксплуатационной прибыльности на основе снижения материальных и финансовых затрат.

Апробация и внедрение результатов. Отдельные положения диссертации нашли отражение в практической работе ООО «Эксжилстрой» при планировании проведения капитального ремонта жилищного фонда на среднесрочную и долгосрочную перспективы, а также в учебном процессе Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства.

Основные результаты, полученные с использованием предложенного в диссертации организационно-экономического механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда обсуждались:

  • на заседаниях Научно-технического Совета МИКХиС (г. Москва, 2005 г., 2006 г., 2007 г.) и приняты Министерством образования;
  • на 63 Всероссийской научно-технической конференции по итогам НИР Самарского строительного университета за 2005г.;
  • на Всероссийской межведомственной конференции 2005 г. МИКХиС на тему: «Актуальные проблемы подготовки специалистов по недвижимости»;
  • на VI научно-технической конференции МИКХиС 2006 г. на тему: «Проблемы качества и надежности проектирования, строительства зданий и сооружений»;
  • на научно-практической конференции МГАКХиС 2009 г. на тему: «Экономико-правовые и социально-культурные проблемы развития города».

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложения.

II. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

1. Проведенный автором анализ действующей нормативно-методической базы, регулирующей вопросы эксплуатации и ремонтно-восстановительных работ жилищного фонда, показывает, что сегодня важен переход от территориального роста городов к качественному преобразованию сложившейся застройки. Организация и систематическое проведение на современном научно-техническом уровне ремонтных работ может стать одним из определяющих средств в комплексе мероприятий, направленных на решение национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Рассмотренный автором опыт показывает, что при соблюдении определенных организационно-технологических условий капитальный ремонт и реконструкция могут быть более выгодными в экономическом отношении, чем новое строительство.

Положения Жилищного кодекса Российской Федерации определяют принципиально новый подход к организации капитального ремонта жилищного фонда. На основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники должны накапливать средства на капитальный ремонт. Однако до настоящего времени не существует действенного механизма эффективных накоплений.

На сегодняшний день в Москве действует городская целевая программа по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008-2014 гг.

Объемы финансирования программы составляют 489,902 млрд рублей (табл. 1), из расчета средней стоимости комплексного и выборочного капитального ремонта с учетом среднеотраслевого уровня инфляции на очередной финансовый год.

Таблица 1

Распределение средств бюджета города Москвы на реализацию мероприятий Программы

Мероприятия

Программы

Объемы финансирования из бюджета города Москвы (млрд рублей)

2008 г.

2009 г.

2010 г.

2011 г.

2012 г.

2013 г.

2014 г.

Итого

Комплексный

капитальный ремонт

5,603

10,196

18,340

20,500

23,583

26,877

29,888

134,987

Выборочный

капитальный ремонт

24,551

29,631

35,348

40,044

45,342

51,180

57,617

283,713

Ремонт лифтового хозяйства

4,900

3,500

3,745

4,007

4,287

4,587

4,908

29,934

Ремонт газового

хозяйства

2,400

2,400

2,400

2,710

2,900

3,103

3,320

19,233

Прочие работы

2,546

2,724

2,915

3,119

3,338

3,571

3,822

22,035

Итого

40,000

48,451

62,748

70,380

79,450

89,318

99,555

489,902

Реализация Программы показала необходимость поиска новых решений в вопросах, связанных с проведением капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Одно из них - передача денежных средств, предназначенных на капитальный ремонт, в распоряжение товариществ собственников жилья (ТСЖ), что должно способствовать в том числе и их развитию. По мнению автора, такой подход позволит более эффективно использовать бюджетные средства для достижения целей, на которые они направлены.

Благодаря наличию данной региональной адресной программы, появилась возможность для получения финансирования из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Помимо этого гражданам предоставляются субсидии из бюджета города в порядке, определенном Правительством Москвы и в рамках отдельных программ Правительства Москвы по капитальному ремонту с отселением, сносу или реконструкции для многоквартирных домов, имеющих пять этажей и менее, а также домов с деревянными и смешанными перекрытиями. Общая площадь таких домов составляет 46,87 млн м.

Произошел переход к комплексному подходу при проведении ремонта домов, направленный на повышение энергоэффективности, улучшение архитектурно-художественного облика жилого строения, приспособление жилищной инфраструктуры для маломобильных групп граждан.

В соответствии с законом города Москвы от 7 апреля 2004 года № 21 «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Москвы» внедрена и успешно действует система мониторинга технического состояния жилых домов, сменившая систему планово-предупредительных ремонтов жилищного фонда. Она позволяет прогнозировать возможный отказ в работе конструктивных элементов и систем жизнеобеспечения зданий и избежать возникновения непредвиденных ситуаций.

2. Проведенная в работе оценка технического состояния жилищного фонда России показала, что основной объем жилищного фонда страны создавался в сжатые сроки в период с 1950 по 1980 годы и в ближайшие годы жилые строения достигнут своего предельного эксплуатационного возраста. В настоящее время темпы обветшания соизмеримы с темпами нового строительства.

В целом по России в неблагоустроенных квартирах живет около 40 млн человек. Более 300 млн м (11% жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте, 250 млн м, т.е. 9% - в реконструкции. Ежегодный норматив по капитальному ремонту 4-5%, фактически ремонт осуществляется по остаточному принципу и составляет около 0,5%. В условиях жестких рамок финансирования приобретает особую актуальность рациональное использование отпускаемых государством материальных и финансовых ресурсов, выделяемых на сохранение и обновление жилищного фонда.

Общим недостатком многих изученных автором научных работ является отсутствие задач и примеров, содержащих их решения с данными, взятыми из практики ремонтно-восстановительных работ, и таким образом разъясняющих сущность соответствующих теоретических построений. В диссертации были учтены выявленные недостатки работ научно-прикладного характера по разрабатываемой проблематике, поэтому в предлагаемых диссертантом расчетных методиках критерии эффективности представлены в аналитической форме, что, при использовании такого средства автоматизации, как Mathcad 13, позволяет получать количественные результаты решений в конечном виде, легко находить оптимальные значения критериев и автоматизировать расчеты в целом.

В проведенном исследовании автор исходит из того, что эффективность ремонтных работ в значительной степени формируется в процессе планирования, а качественное планирование предполагает наличие современного математического обеспечения (методик, моделей, алгоритмов в сочетании с информационными технологиями и ЭВМ), учитывающего особенности рыночных отношений в сфере управления объектами жилой недвижимости.

По мнению автора, в современных условиях повышению качества планирования должны способствовать учет не только износных явлений, но также природных, техногенных опасностей, а кроме того и возможность использования вторичных строительных ресурсов. Одним из основополагающих положений предлагаемого в работе подхода является то обстоятельство, что объект недвижимости рассматривается как источник прибыли. Поэтому наряду с материально-техническим в качестве основного критерия оценки эффективности управления используется суммарный объем прибыли, накопленный за весь период эксплуатации объекта к заданному моменту времени. Таким образом, занимающийся планированием ремонтных работ управленец при принятии решений об их периодичности получает возможность определения целесообразности ремонта или списания объекта с учетом не только его технического состояния, эксплуатационных нормативов, затрат на ремонт, но и экономических интересов владельца недвижимости. В этом заключается одно из принципиальных отличий предлагаемого автором подхода от традиционных методик.

С точки зрения автора, целесообразно в течение жизненного цикла объекта осуществлять несколько ремонтных циклов, сокращая при этом межремонтные периоды. Проведенные в работе расчеты показывают, что таким образом можно учесть возрастание темпов износа во времени и существенно продлить период эксплуатации объекта. Часто понятие износа сводится к издержкам, которые потребуются для восстановления первоначального или близкого к ним состояния объекта и его функциональных характеристик. Этот подход, в частности, автором использован при разработке предлагаемых расчетных методик.

Наиболее распространенная модель планирования ремонтных работ такова: интервалы времени между профилактическими ремонтами устанавливаются равными, а если внутри интервала возникает аварийная ситуация, то аварийный ремонт совмещается с профилактическим ремонтом. В дальнейшем время проведения профилактических ремонтов отсчитывается от момента устранения аварии по прежнему правилу. Продолжительности межремонтных интервалов выбираются оптимальным образом так, чтобы средняя прибыль за единицу времени эксплуатации была максимальной. Для данной модели нами выведена следующая расчетная формула:

С=, (1)

где С - средняя (удельная) прибыль за единицу календарного времени; с0 - прибыль за единицу времени безотказной работы; сn - экономические потери за единицу времени при плановом профилактическом ремонте; са - потери за единицу времени при аварийном ремонте; Тn - средняя длительность профилактического ремонта; Та - средняя длительность аварийного ремонта; - оптимальный период плановой профилактики.

(2)

Данной формулой обозначается опасность отказов, где f (t) - плотность отказов; P(t) = 1 - Q (t), Q(t) - вероятность отказов на (0, t).

В приведенной и других исследованных моделях планирования ремонтных работ длительность межремонтных интервалов полагается постоянной, независимой от состояния объекта в момент ремонта. Более естественным представляется при определении момента ремонта исходить из уровня износа объекта, а не ориентироваться на дату последнего ремонта. Возникает задача нахождения оптимального уровня износа, при котором средняя стоимость ремонта, приведенная к единице времени эксплуатации окажется минимальной. При известной скорости износа нетрудно получить также величину временных интервалов между капитальными или профилактическими ремонтами. Степень износа обычно выражается в денежной форме и характеризуется рыночной стоимостью объекта.

Особенностью диссертационного исследования является то, что в нем учитывается зависимость стоимости капитальных ремонтов от начальной стоимости объектов, продолжительности предремонтных периодов и ряда других факторов, влияющих на доходы жилищно-коммунальных организаций и сроки службы обсуживаемых объектов.

В работе изучены режимы эксплуатации и проведения ремонтных работ объекта недвижимости на разных эксплуатационных циклах, для каждого из которых автором выведены формулы и приведены конкретные примеры из практики. Предлагаемые методы расчетов могут применяться как к целостным объектам, так и к их отдельным автономным конструктивным системам (например, к системе водоснабжения и канализации, электросетям, отопительным системам, дорожному покрытию, внешнему оформлению и т.п.). Это является дополнительным преимуществом в сравнении с большинством применяемых сегодня иных методов расчета.

3. Как показало проведенное автором исследование опыта эксплуатации объектов жилой недвижимости передовых зарубежных стран (Германии, Голландии, Финляндии и др.), сокращению затрат, связанных с сохранением и обновлением жилищного фонда, могло бы способствовать использование положительных возможностей капитального ремонта, в частности, рациональное использование имеющихся материальных и финансовых ресурсов. По мнению диссертанта, сегодня необходимо осуществлять капитальный ремонт и реконструкцию жилья при поддержке со стороны государства. Формирование современной производственной базы отечественного индустриального домостроения, в том числе и на основе государственно-частного партнерства, способно вывести строительную отрасль из кризиса и помочь в решении квартирного вопроса миллионам россиян.

Автором рекомендуется сбалансировать соотношение так называемого социального и коммерческого жилья в пропорции: 30% социального к 70% коммерческого. Это позволит создать условия, когда присутствует и разумная дополнительная нагрузка на покупателей квартир, и параллельно решаются социальные задачи города. По мнению автора, данное предложение особенно актуально на современном этапе в связи с нехваткой денежных средств в городском бюджете.

В работе обоснована невозможность успешного решения жилищной проблемы только за счет нового строительства. Требуется проведение широкомасштабных мероприятий по модернизации, капитальному ремонту и реконструкции уже имеющегося жилищного фонда.

Диссертантом предложено смещение процентного соотношения работ по реконструкции и новому строительству в пользу увеличения реконструируемого жилья. В ходе проведения научного исследования выявлено, что в последнее время в развитых европейских странах (таких, как, например, Германия, Австрия, Норвегия, Италия, Нидерланды и другие) усилилась тенденция к сокращению инвестиций в строительство новых жилых объектов, происходит перераспределение инвестиций с нового строительства на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда. По мнению автора, преимуществом мероприятий по содержанию и воспроизводству объектов жилой недвижимости является гарантия сохранения и продления сроков эксплуатации имеющегося жилого фонда при минимальных материальных и финансовых затратах и в то же время обеспечение его прироста путем реконструкции.

В зарубежных развитых странах накоплен огромный опыт по использованию строительных отходов. В России же строительные отходы ранее практически не утилизировались, их основная масса распределялась по полигонам. Только в последнее время наша страна стала обращаться к европейскому опыту. В работе на конкретных примерах с проведенными расчетами показано, что использование отходов вторичных ресурсов дает ощутимый экономический эффект. Сырье из отходов обходится в 2-3 раза дешевле специально изготавливаемого. Проведенный автором анализ зарубежного опыта показал, что в таких странах, как США, Англия, Франция, Германия, Голландия, созданы хозяйственные механизмы, представляющие собой сочетание экономических и административных рычагов, направленных на расширение потребления отходов в качестве сырья для промышленности. Этот механизм позволил значительно увеличить объемы переработки отходов в полезные продукты и одновременно улучшить экологическую обстановку. В настоящее время в России рынок вторичных ресурсов находится в стадии становления. По мнению автора, сегодня целесообразно внедрять опыт, накопленный за прошедшие десятилетия развитыми зарубежными странами, в российскую практику.

4. В диссертационном исследовании обоснована целесообразность определения рациональных сроков ремонта объектов жилищно-коммунального комплекса не по времени эксплуатации, а по состоянию конкретного жилого объекта и степени его износа, определяемой путем мониторинга. Такой подход обеспечивает повышение прибыли на 10-15%.

Для определения рационального режима ремонтно-эксплуатационных работ и момента прекращения эксплуатации объекта недвижимости в предлагаемой автором методике используется широко известный в экономике показатель – норма прибыли. Этот показатель обычно применяется для характеристики эффективности использования капитала (начальной стоимости) и доходности или прибыльности предприятия, действующего в рыночных условиях.

Эксплуатацию объекта целесообразно прекратить в том случае, если средняя норма прибыли на данном цикле окажется ниже рыночной средней нормы прибыли или минимально допустимой для данного типа объектов недвижимости (или для всей отрасли коммунального хозяйства). Для вычисления чистой прибыли П(Тn*) автором составлен вычислительный алгоритм и соответствующая ему программа для ЭВМ.

В работе изучена методика планирования последовательности капитальных ремонтов. Расчеты, проведенные в ходе исследования, доказали, что общая прибыль за весь период эксплуатации при использовании изложенной методики превышает прибыль, получаемую при постоянных интервалах времени между ремонтами. Для определения с помощью ЭВМ рационального срока снятия объекта с эксплуатации диссертантом разработана программа, блок-схема алгоритма которой приведена на рис. 1.

Рис. 1. Блок-схема алгоритма

По мнению автора, изложенный выше подход применим не ко всем объектам. Например, к механическим агрегатам, износ которых характеризуется снижением их производительности (то есть мощности), уместен несколько другой подход, который также предложен в диссертационном исследовании.

С точки зрения диссертанта, важно отметить тот факт, что описанные математические модели функционирования жилищно-коммунальных организаций по техническому и ремонтно-восстановительному обслуживанию жилищного фонда приводят к результатам, согласующимся с установленными общероссийскими нормативами. Так, оптимальная периодичность капитальных ремонтов устанавливается в диапазоне 18 – 23 года, а для менее значительных ремонтов (в частности, текущих) такой диапазон составляет 5 – 12 лет. Однако следует отметить, что на практике указанные сроки нередко возрастают в 2 и более число раз.

5. В диссертации развиты научно-методические аспекты учета влияния накопленной прибыли и скорости износа объекта на основные технические и экономические показатели, такие, как объем и частота ремонтов, их стоимость, срок службы объекта, прибыль, получаемая от эксплуатации объекта с учетом стохастического характера изучаемых процессов.

Автором отмечено, что во многих работах, опубликованных до перехода к рыночной системе хозяйствования, по объективным причинам уделялось недостаточное внимание учету ряда важных экономических показателей, характеризующих эффективность деятельности жилищно-коммунального хозяйства (таких, как прибыль, рентабельность, убытки, риски и др.).

В работе учитывается зависимость стоимости капитальных ремонтов от начальной стоимости объектов, продолжительности предремонтных периодов и других факторов, влияющих на доходы жилищно-коммунальных организаций и сроки службы обсуживаемых объектов, что является отличительной особенностью предлагаемого диссертантом подхода. Им дается математическое описание наиболее распространенных процессов динамики накопленной и удельной прибылей, основанное, в частности, на линейном или степенном приросте износа объекта.

Автором изучены различные режимы эксплуатации:

1. При отсутствии капитального ремонта, когда объект эксплуатируется до достижения максимально допустимого износа.

Для этого автором выведена формула:

П1(z) = П1(Т) =(t)dt = CT - Т2 + qT, (3)

где П1(Z) – прибыль на цикле Z; Т – время эксплуатации; (t)dt – доход, полученный на малом (элементарном) интервале, С – начальная удельная прибыль; q 0, q – среднее значение коэффициента, определяемое статистически, h – коэффициент, подбираемый эмпирическим путем; – штраф за единицу времени простоя по вине подрядчиков, поставщиков и так далее.

Важным, по мнению автора, является то, что формула (1) дает возможность исследовать как изменяются значения величин Т1* (срок службы) и П(Т1*) от скорости износа.

2. Варианты, предусматривающие капитальные ремонты по окончании цикла Z: капитальный ремонт производится без отселения жильцов; ремонт производится с отселением жильцов на время ремонта во временное жилье; ремонт производится при выселении жильцов без предоставления им временного жилья. Для определения прибыли по каждому из перечисленных вариантов автором выведены формулы. Удобство предлагаемых им методов расчетов заключается в том, что они могут применяться как к целостным объектам, так и к их отдельным автономным конструктивным системам (например, к системе водоснабжения и канализации, электросетям, отопительным системам, дорожному покрытию, внешнему оформлению и т.п.).

Эксплуатация объекта требует текущих затрат на его содержание в исправном состоянии. При рентабельной работе доход обычно превышает затраты, и формируется прибыль, которая, накапливаясь, увеличивает капитал владельца. Также были произведены расчеты остаточной стоимости объекта (А) при заданном времени его эксплуатации, и в частности, стоимости вторичных строительных материалов (А), составляющих определенную долю остаточной стоимости, годных к использованию в новом строительстве или реконструкции объекта.

6. В диссертационном исследовании построены алгебраические, аналитические и графические модели, дающие возможность просто и быстро найти параметры управления, при которых прибыль от эксплуатации жилой недвижимости достигает максимума за время эксплуатации объекта.

В качестве основного критерия оценки эффективности управления (помимо материально-технического) автором используется суммарный объем прибыли, накопленный за весь период эксплуатации объекта к заданному моменту времени. Это позволяет при принятии решений о периодичности ремонтных работ получить возможность определить целесообразность ремонта или списания объекта, учитывая не только его техническое состояние, эксплуатационные нормативы, затраты на ремонт, но и экономические интересы владельца недвижимости. Разработанная автором методика позволяет находить рациональный момент списания, то есть момент окончания срока службы объекта недвижимости. При этом определяется не только момент достижения накопленной прибылью своего максимума, но и ее численная величина.

В процессе эксплуатации объекта жилой недвижимости, в течение времени Т, происходит его износ, что приводит к снижению потребительских качеств и соответственно рыночной стоимости объекта. Физический износ выражают в денежных единицах и обычно приравнивают к снижению рыночной стоимости объекта по сравнению с его начальной стоимостью А0.

В конце эксплуатации объекта, когда износ достигает наибольшей величины, объект списывается, а его сохранившиеся физические элементы, допускающие вторичное использование, подвергаются необходимой обработке и реализуются в качестве вторичных строительных ресурсов (ВСР). Стоимость У(Т) реализованных ВСР пропорциональна остаточной стоимости в момент окончания эксплуатации и составляет ее некоторую долю q: У(Т) = qА(Т). Сумма выручки за реализованные ВСР добавляется к прибыли, накопленной в течение времени эксплуатации объекта. Учет этого обстоятельства открывает возможность уменьшать затраты на реконструкцию или новое строительство в пределах от 5 до 15%.

При увеличении начальной стоимости А0 оптимальный срок эксплуатации растет, так же, как и при увеличении коэффициента возврата q. Путем использования выведенных в работе формул и варьирования значениями коэффициента возврата q можно получить данные, отражающие влияние этого коэффициента на оптимальный срок списания объекта *, максимальную суммарную накопленную прибыль (*), добавку к прибыли за счет реализации ВСР ((*) – П(Т)).

7. В диссертации предложены методы рационализации эксплуатации объектов, допускающие как восстанавливаемые, так и не восстанавливаемые аварийные отказы.

Автором приводится методика вычисления наибольшей прибыли (либо наименьших расходов) при эксплуатации жилых объектов и обслуживающих их структур с учетом возможных аварий и отказов. В работе рассматривается ряд задач, постановки которых отличаются от тех, которые содержатся в большом числе исследований, посвященных подобной тематике. В частности, учитываются такие экономические и технические категории, как единовременный ущерб, наносимый аварийным отказом, амортизационные отчисления, срок службы объекта, его остаточная стоимость и др.. Установленные соотношения допускают достаточно простые специализации для основных законов надежности, в частности, для нормального распределения (а не только для экспоненциального, как это имеет место в более ранних исследованиях).

Диссертант считает необходимым различать два варианта аварийных отказов: восстанавливаемые и невосстанавливаемые. В работе рассматриваются наиболее распространенные законы надежности, проявляющиеся при крупных авариях, рассчитываются потери при их наступлении и методы их снижения. В качестве исследовательского аппарата используется прикладная теория вероятностей и математическая статистика. Автором рассмотрены типовые аварийные ситуации, для каждой из которых выводится формула средней прибыли или средних расходов (то есть функции ), при эксплуатации жилого объекта организациями ЖКХ. С помощью ЭВМ вычисляется по составленной автором программе величина для ряда значений t и строится соответствующий «машинный» график функции, на основе которого определяется один из возможных вариантов поведения на интервале =(0, z). Во всех задачах, наряду с исследованием основного варианта производится варьирование «ведущего» параметра в формуле и проводится такое же исследование поведения каждой полученной реализации с измененным параметром, как и для основного варианта. Полученные результаты сводятся в одну таблицу (вместе с основным вариантом), а соответствующие им машинные графики объединяются в одну номограмму.

По мнению автора, сегодня в научных работах в данном направлении необходимо переходить к рассмотрению конкретных типовых аварийных ситуаций. Этим обосновывается то, что в исследовании диссертант видит важность в постановке и решении задач, связанных с вычислением и оптимизацией функции при таких ситуациях, возникающих в процессе эксплуатации жилых и общественно-социальных объектов. Полученные результаты полностью переносятся на функционирование любого объекта. Из приведенных в работе примеров видно, что используя предлагаемую автором методику, можно достаточно быстро и в короткие сроки сделать соответствующие экономические расчеты в случае невосстанавливаемых отказов. Сформулированные диссертантом предложения и выведенные формулы для расчетов носят прикладной характер и позволяют усовершенствовать и пополнить существующий и используемый ныне набор методик.

Предлагаемый подход характеризуется простотой используемого расчетного аппарата и применим к произвольному распределению межаварийных интервалов. Предлагаемая авторская методика в диссертационном исследовании имеет подробное описание, а ее эффективность подтверждается практическими примерами из деятельности жилищно-коммунальных организаций.

8. В диссертационной работе обоснован ряд подходов к определению прибыли от сдачи в аренду объектов недвижимости при наличии рисков, связанных с воздействием природных и техногенных факторов.

По мнению диссертанта, на сегодняшний день актуален вопрос о соотношении между арендной платой и расходами арендодателя на содержание и ремонты сдаваемого в аренду жилого или социально-бытового объекта, который автор и рассматривает, поставив задачу рассчитать средний доход от аренды и определить наиболее выгодный срок аренды, при котором полная («накопленная») прибыль является наибольшей. При этом требуется учитывать физический и моральный износ сдаваемого объекта, а вместе с тем – снижение удельной арендной платы в соответствии с ухудшением потребительских качеств объекта. Износ увеличивает также стоимость капитального ремонта по истечении срока аренды в зависимости от ее продолжительности и увеличивает вероятность внезапных аварий, в связи с чем следует учесть расходы на устранение аварийных ситуаций и их последствий (аварийные ремонты в течение срока аренды).

Кроме того, важно рассматривать вопрос о «справедливой» цене при продаже объекта в случае прекращения аренды до истечения договорного срока. Под «справедливой» ценой понимается сумма остаточной стоимости объекта в момент продажи и дополнительной прибыли, которую еще мог бы получить владелец от аренды с момента продажи до момента, когда накопленная прибыль достигает своего максимума.

С увеличением частоты аварий (то есть с ростом ) оптимальный срок аренды сокращается (растет частота аварий). Оптимальный срок аренды сокращается также с ростом параметра, отражающего степень износа объекта.

Функция достигает наибольшего значения либо в конце срока аренды (при ), либо в точке максимума при. Таким образом, есть наиболее выгодный срок аренды.

При составлении сметы на ремонтные работы арендуемых объектов полезно знать долю К расходов на аварийные ремонты в общей сумме расходов на ремонтные работы. Далее остается высчитать цену M = M(tп) арендуемого объекта при прекращении аренды объекта в момент tп до истечения срока аренды tп < tс* z. Подробные расчеты приведены в диссертационном исследовании и подкреплены конкретными примерами из практики.

По мнению автора, рассмотрение подобных ситуаций в ракурсе различных вариантов с конкретными расчетами имеет большую практическую значимость, так как выступает в качестве наглядного примера и без труда может быть применено специалистами на практике. Представленный инструментарий может быть непосредственно использован в оперативном планировании проведения ремонтно-эксплуатационных работ организациями и подразделениями ЖКХ, а также в качестве методической основы при создании систем автоматизированного оперативного управления. Применение изложенных в диссертации методик планирования ремонтных работ в жилом секторе дает возможность уменьшить их стоимость и тем самым существенно (на 10-15%) снизить квартирную и арендную плату городского населения.

III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ

ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

По теме диссертационного исследования автором опубликовано 9 научных трудов общим объемом 6,3 п.л.

1. Олейник С.Л. Определение накопленной прибыли при постепенном износе объектов недвижимости // Материалы 63 Всероссийской научно-технической конференции по итогам НИР Самарского строительного университета за 2005 г. – Самара: Изд. СамЛюксПриват, 2005. – 0,7 п.л.

2. Олейник С.Л. О принципах комплектации ремонтно-строительных бригад с учетом стохастичности производственных процессов // Материалы 63 Всероссийской научно-технической конференции по итогам НИР Самарского строительного университета за 2005 г. – Самара: Изд. СамЛюксПриват, 2005. – 0,8 п.л.

3. Олейник С.Л. Техническая эксплуатация жилых объектов, как фактор, определяющий их стоимость // Материалы Всероссийской межведомственной конференции на тему: «Актуальные проблемы подготовки специалистов по недвижимости». Сборник научных докладов и сообщений. Вып. 2. – М.: Изд-во ИПЦ МИКХиС, 2005. – 0,7 п.л.

4. Олейник С.Л. Использование фактора компьютеризации для совершенствования обучения в области управления недвижимостью // Материалы Всероссийской межведомственной конференции «Актуальные проблемы подготовки специалистов по недвижимости. Сборник научных докладов и сообщений. Вып. 2. – М.: Изд-во ИПЦ МИКХиС, 2005. – 0,8 п.л.

5. Олейник С.Л. Расчет морозоустойчивости систем водоснабжения с учетом их стохастичности // Материалы IV научно-технической конференции «Проблемы качества и надежности проектирования, строительства зданий и сооружений». – М.: Изд-во ИПЦ МИКХиС, 2006. – 0,8 п.л.

6.Олейник С.Л. Жилье в России: строительство нового и ремонт старого. Сравнительный анализ решения жилищного вопроса в России и странах запада // Российское предпринимательство. 2010. № 6. 0,8 п.л.

7. Олейник С.Л. Актуальные аспекты современной практики решении проблемы восстановления ветхого и аварийного жилищного фонда в России // Вестник университета (Государственный университет управления). 2010. № 12. 0,7 п.л.

8. Олейник С.Л. Актуальные проблемы реализации новой стратегии капитального ремонта жилищного фонда России // Гуманитарные и социально-экономические науки в XXI веке. Сб. науч. тр. МГАКХиС. – М.: Изд-во Экслибрис-Пресс, 2010. – 0,8 п.л.

9. Олейник С.Л. К вопросу развития организационно-экономического механизма управления капитальным ремонтом городского жилищного фонда // Экономическая кибернетика: системный анализ в экономике и управлении: Сб. науч. тр. Выпуск № 25 / Под ред. В.П. Чернова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2012. – 0,2 п.л.



Pages:   |
|
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.