авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Формирование условий инвестиционной привлекательности гостиничного бизнеса в мегаполисе

-- [ Страница 2 ] --

приоритетных для регионов, где планируется проведение крупных международных событий. Если регионы не смогут обеспечить постоянный приток туристов, поддерживающий заполняемость гостиниц на уровне 50-60%, они, вряд ли, сумеют привлечь инвесторов и крупных международных операторов к реализации проектов на их территории.

4. Одним из перспективных решений проблемы привлечения инвестиций в сферу гостиничных услуг является кооперация ресурсов и ействий государства и частного сектора в реализации инфраструктурных программ и проектов развития, которая может быть осуществлена через создание единой компании (финансово-промышленной группы), управляющей долями города в предприятиях гостиничного типа.

К различным формам взаимодействия государства и частного капитала при реализации мер по управлению устойчивым развитием гостиничного хозяйства можно отнести следующие: приватизация; концессионные проекты; система франчайз; контрактная система; лизинг. В последние годы в мировой практике все более широкое распространение получают концессионные соглашения, в которых эффективность на различных стадиях реализации успешно сочетается с контролем со стороны государства. Использовать эту модель необходимо из-за ограниченных финансовых возможностей государства привлекать частный капитал к финансированию проектов, к тому же эта модель эффективна при долгосрочных инвестиционных проектах. При этом общеэкономический эффект от реализации концессионных проектов складывается в результате целого ряда преимуществ взаимодействия государства и частного капитала. Особенно интересна данная модель в аспекте развития инновационных технологий.

В основе всех концессионных договоренностей находится концессионное соглашение, в котором формулируются основные условия строительства и эксплуатации объекта гостиничного хозяйства, определяется финансовая структура и схема распределения рисков и дивидендов, предусматриваются основные обязательства сторон, включая его финансирование и распределение рисков, а также определяются возможные формы государственной поддержки. Длительность концессионного периода обычно включает в себя период строительства, эксплуатации и ремонта до возвращения объекта собственнику, и зависит от выполнения двух взаимосвязанных условий: необходимости возмещения компаниям, являющихся частными инвесторами, организациями, получающими лицензию на строительство, владение, управление и передачу объекта гостиничного хозяйства государству, (это могут быть также и отдельные акционеры) инвестиционных затрат и получения достаточной прибыли; недопущения сверх прибыльности за счет чрезмерного использования потребительского спроса на услуги возведенного объекта.

Однако практика использования концессионных соглашений показывает, что проблема этой системы хозяйственных отношений состоит в сложности и неопределенности прогнозирования доходов, поступающих в течение концессионного периода. При этом в целях сокращения финансовых и тарифных затрат для пользователей услугами объектов широко распространена практика включения в концессионные контракты уже действующих объектов, способных приносить доход, который используется для покрытия инвестиционных затрат, кредитного долга и эксплуатационных издержек. Эксплуатация существующих объектов гостиничного хозяйства гарантирует промоутеру получение текущих доходов, в результате чего кредитные обязательства существенно сокращаются на ранней стадии осуществления проекта. Однако использование концессий связано с намного более высокими рисками, чем при традиционных формах контрактных отношений.

В результате проведенного анализа зарубежного опыта и выявления проблем взаимодействия государственных, кооперативных и частных структур при управлении устойчивым развитием предприятий гостиничного хозяйства можно сделать следующие выводы: в гостиничном хозяйстве представлены две основные институциональные формы организации: частнопредпринимательская и государственная; государственное финансирование гостиничного хозяйства более целенаправленно и часто служит основной для совместного финансирования программ развития отдельных объектов и комплексов; в практике государственного финансирования основными становятся два способа: привлечение внебюджетных источников к финансированию государственных проектов и программ; стимулирование механизмов самофинансирования, для чего необходимо создание государством должных условий, обеспечивающих эффективное осуществление данных способов; налоговые и другие стимулы способствуют притоку в гостиничное хозяйство частного капитала; инвестирование на региональном или муниципальном уровне может быть обеспечено за счет введения специальных налогов, поступающих непосредственно в доходную часть территориальных бюджетов. При этом устойчивости процессов инвестирования на региональном уровне могла бы способствовать передача в доходную часть бюджетов предприятиями гостиничного хозяйства определенной доли доходов от экономической деятельности; развитие гостиничного хозяйства напрямую способствует социально-экономическому развитию территории.

Созданию инвестиционных механизмов объективно присуща неопределенность. В целях преодоления ряда неопределенностей при создании рационально действующего механизма управления устойчивым развитием гостиничного хозяйства, следует разрабатывать сценарии компромиссов рисков для каждого объекта отдельно, когда риск невозможно исключить полностью, но для каждого из этих объектов его можно довести до определенного уровня приемлемости. Изучение закономерностей межотраслевых взаимодействий, зависимостей темпов и пропорций развития гостиничного хозяйства от тех или иных стратегических решений и событий, которые нельзя предвидеть, однозначно достигается на основе сценарных расчетов по моделям функционирования имитационного типа.

Поскольку управление гостиничным комплексом осуществляется в интересах города в целом, в качестве меры эффективности конкретной стратегии необходимо принять суммарные доходы в бюджет города от всех объектов гостиничного сектора. Следует также принять во внимание, что доходы в бюджет города, в общем складываются из налоговых поступлений и из доходов от продажи соответствующей доли пакета акций гостиницы, принадлежащей городу. Налоговые поступления рассчитываются в соответствии с установленными ставками местных налогов. Поступления от продажи акций зависят от цены гостиницы, оценка которой определяется на основании доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков от деятельности гостиницы. В современных условиях выгодность создания указанной единой компании во многом определяется состоянием на рынке инвестиционных капиталов для модернизации гостиниц. Эта выгодность особенно велика в условиях дефицита частных инвестиций

Отбор проектов, и в том числе развитие гостиниц, рассматривается как конкурс на использование городских ресурсов при разных формах участия города в реализации проектов. Оценка и отбор инвестиционных проектов, ориентированных на развитие городских территорий и городского хозяйства, соотносятся с первоочередными планами Администрации по капитальному ремонту и строительству объектов городской инфраструктуры, приоритетами в развитии отдельных территорий, системой целей социально-экономического развития мегаполиса, процессом финансового и бюджетного планирования. Преследуется цель увязать насущные потребности капиталовложений в городское хозяйство с возможностями окупить эти затраты, упорядочить их в рамках проектов развития, увеличить отдачу в контексте социальных и экономических эффектов, сопровождающих проект, выделяются бюджетные инвестиции в наиболее перспективные зоны инвестиционного развития.

Идеология инвестиционной стратегии влияния на объем частных инвестиций мегаполиса базируется на поддержке и стимулировании частных инвестиций бюджетными средствами и кредитными ресурсами. Задача состоит в том, чтобы разработать общие нормативно-правовые и институциональные условия, стимулирующие инвестиционную деятельность, связанную с гостиничным бизнесом. Кроме того, необходимо провести правильный отбор и приток частных инвестиций. Формы такой поддержки могут выражаться в совместном финансировании работ, в снижении рисков и затрат частных инвесторов.

5. В современных условиях бизнес-планирование в сфере гостиничного хозяйства должно давать ясное опи­сание деятельности хозяйствующего субъекта, бизнес-план должен быть унифи­цирован по структуре, применяемым показателям, методике их разработки и соответствовать требованиям международных инвестиционных проектов, что позволит использовать его как универсальный метод планирования и управления.

Современная хозяйственная ситуация вынуждает гостиничный бизнес особенно внимательно относиться к внутрифирменному планированию. Именно бизнес-план является наиболее прогрессивной формой подобного планирования. Успех в мире бизнеса решающим образом зависит от понимания состояния дел на данный момент, возможности предвидеть будущие изменения, четкого представления о том, что бизнес намерен и способен достичь, и планирования процесса перехода из одного состояния в другое. Бизнес-план включает ряд разделов, которые затрагивают все экономические аспекты деятельности предпринимательской фирмы, а именно: план маркетинга, организационный и производственный план, инвестиционный и финансовый план. Бизнес-план дает оценку перспективности проекта в условиях внешней среды, обозначает общие направления развития проекта, а также выступает важным условием организации его финансовой поддержки.

Наиболее полно этим требованиям соответствует бизнес-план, который выполняет следующие функции:

• служит основой для разработки концепции развития гостиничного предприятия, позволяет одновременно отслеживать основные состав­ляющие управления хозяйствующим субъектом: финансы, производство, маркетинг;

• является инструментом текущего регулирования всех сфер деятельности гостиничного предприятия, дает возможность определить отклонения от плановых показателей и оценить фактические результаты работы;

• служит основанием для привлечения необходимых капиталов. Как правило, считается, что необходимость в разработке бизнес-плана возникает при организации нового хозяйствующего субъекта, при­обретении новых технологий или расширении существующего производ­ства, то есть в тех случаях, которые требуют привлечения инвестиционных ресурсов. В этих ситуациях бизнес-план рассматривается как инструмент финансирования.

Однако, хотя привлечение денежных средств (если бизнес-план предусматривает такую необходимость) является важным вопросом, это его предназначение является не единственным. В рыночной экономике бизнес-план следует рассматривать (и использовать) и как рабочий инструмент для планирования текущей деятельности хозяйствующего субъекта. В этом случае уместно название регуляр­ный (или текущий) бизнес-план (РБП).

В соответствии с представлениями автора, планирова­ние деятельности предприятия гостиничного хозяйства с помощью бизнес-плана позволяет: заставить руководителей заниматься перспективами развития гостиничного предприятия, а также четче и конкретнее определить свои цели и пути их достижения; осуществлять более четкую координацию предпринимаемых уси­лий по достижению поставленных целей; устанавливать показатели деятельности гостиничного предприятия, необходимые для последующего контроля; подготовиться к внезапным изменениям рыночных ситуаций (по­высить скорость адаптации).

Цели гостиничных предприятий в рамках бизнес-планирования могут быть объединены в следующие группы: экономические (увеличение объема продаж, доли рынка, конкурентоспособности, прибыли, выявление новых сегментов рынка, рационализация продукта, предупреждение старения некоторых видов услуг и т.д.); социальные (развитие услуг для населения с низким уровнем дохода, содействие увеличению занятости населения, охрана окружаю­щей среды и т.п.); эгоистические (повышение престижа, известности и имиджа предприятия, лидерство в отрасли и т.д.).

Цели деятельности гостиничного предприятия должны характеризоваться: конкретностью и измеримостью; достижимостью; ориентацией во времени; избирательностью; участием сотрудников в их постановке.

Конкретность и измеримость целей предполагает установление точ­ных заданий в различных аспектах деятельности. Цели должны быть, насколько это возможно, количественно выражены, что необходимо для осуществления контроля за их исполнением. Достижимость целей означает направление действий и их выполне­ние.

Следующим разделом бизнес-плана должен быть финансово-экономический анализ деятельности предприятия гостиничного хозяйства.
В современных российских условиях для подавляющего большинства гостиниц вопросы улучшения их финансово-экономического состояния и надежного обеспечения финансового благополучия являются приоритетными.

Проведение серьезного финансового анализа гостиниц не может осуществляться по единому для любых других предприятий шаблону. Одним из основных показателей деятельности гостиницы является загрузка, которая рассчитывается на основе данных ежедневного учета - количества койко-суток. При этом требуется проведение тщательного анализа номерного фонда. Однако, помимо самого финансового анализа особого внимания заслуживает, так называемый, анализ по модели DuPont, который позволяет не только комплексно оценить эффективность деятельности гостиницы, но и дает возможность прогнозирования результатов от принятия определенных управленческих решений, возможность выбора наиболее приемлемого варианта с точки зрения минимизации затрат и рисков, а также максимизации прибыли. В рамках данного анализа проводится анализ безубыточности гостиницы, т.е. рассчитывается критический объем реализации услуг, при котором покрыты все затраты, а прибыль равна нулю.

Таким образом, опираясь на проведенный анализ, можно не только постоянно исследовать происходящие изменения финансового состояния предприятия гостиничного хозяйства, но и планировать его деятельность, просчитав все возможные сценарии развития событий.

Следует отметить, что рациональная структура бизнес-плана должна быть сформирована таким образом, чтобы имелась возможность постоянно уточнять план с целью приведения его в соответствие с меняющимися условиями, что создает возможность его использования в качестве мерила для оценки фактических результатов деятельности предприятия гостиничного хозяйства.

6. Разработанные методы экспресс-анализа бизнес-планов и инвестиционного климата территории позволяют создать базу для стратегического управления инвестиционной привлекательности гостиничного бизнеса в мегаполисе, которая позволяет дать оценку перспективности проекта в условиях внешней среды, обозначает общие направления развития проекта, а также выступает важным условием организации его финансовой поддержки.

Под экспресс-анализом бизнес плана инвестиционного проекта понимается определение за короткий промежуток времени без детализированной проработки пригодности или непригодности проекта для дальнейшего рассмотрения и финансирования. Предложенная последовательность экспресс-анализа инвестиционного проекта позволяет исключить заведомо убыточные проекты в сфере гостиничного бизнеса.

Последовательность экспресс-анализа бизнес-плана может иметь следующий вид:

  • рассмотрение бизнес-плана необходимо начать с определения момента старта проекта. Указанная дата начала его реализации должна быть установлена позднее текущего момента рассмотрения;
  • следует обратить внимание на то, с помощью каких программных средств составлен бизнес-план. Если в качестве программного продукта использованы Project Expert, «Альт-Инвест» или другие программы, можно переходить к дальнейшему рассмотрению. Если же расчеты производятся вручную или с помощью неизвестных программ, требуется дополнительный анализ;
  • необходимо установить тип используемых в расчете цен. Весь проект должен быть рассчитан в сопоставимых ценах одного из следующих типов: текущих с учетом НДС, текущих без учета НДС, постоянных с учетом НДС, постоянных без учета НДС и т. д.
  • следует определить связь между типом цен и ставкой дисконта. Если используются постоянные цены, то норма дисконта, должна быть не более 30-40%. Причем такая величина ставки допустима только для инновационных проектов, реализуемых иностранными инвесторами. Если приняты текущие цены, то в ставках следует учесть инфляцию;
  • необходимо учитывать, что процент за кредит не бывает больше на 5-10%, чем текущая ставка рефинансирования (в настоящее время ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 13%). Поэтому кредитный процент больше 25% годовых означает, что либо данные устарели, либо кредитор выбран неудачно;
  • особое внимание следует уделить сравнению внутренней норме доходности проекта (IRR) и кредитной ставки. Если IRR в постоянных ценах больше 100%, то в проекте либо недоучтены затраты, либо завышены цены реализации. Как правило, IRR выше кредитного процента на 10-15%;
  • следует обратить внимание на принятые в проекте ставки налогов, а также на тип предприятия. Указанный налог на прибыль должен быть равен 13%, а для малого бизнеса при упрощенной системе налогообложения ставка единого налога равна 6% с оборота либо 15% от разницы между доходами и расходами малого предприятия;
  • необходимая характеристика хорошего бизнес-плана – подробное описание рынка с особым упором на величину, структуру и обоснованность спроса;
  • следует рассмотреть перечень переменных для анализа чувствительности и рассчитать точку безубыточности. Причем анализ устойчивости проекта имеет смысл только после правильного выполнения разделов «Маркетинговый план» и «Производственный план»;
  • если проект предусматривает финансирование из различных источников, необходимо внимательно проверять реальность условий кредитного договора: объем кредита, сроки, величина процента, гарантии;
  • для всех проектов, ориентированных на любые формы государственной, необходимы расчеты бюджетной и социально-экономической эффективности.

Предложенная последовательность экспресс-анализа инвестиционного проекта позволяет исключить заведомо убыточные проекты в сфере гостиничного бизнеса.

Изучение отечественного и зарубежного опыта оценки инвестиционного климата показывает, что в российской практике часто не учитываются ряд важных методологических положений, выработанных современной экономической наукой.

  • Инвестиционный климат страны и регионов рассматривается, как правило, с позиции абстрактного стратегического инвестора, стремящегося к ускоренному, максимальному, беспрепятственному получению прибыли. Но капитал бывает разный, как и инвестиции, а инвесторы преследуют несовпадающие цели.
  • Получатель инвестиций и инвестор преследуют, как правило, неодинаковы цели. Следовательно, инвестиционный климат должен соответствовать балансу интересов.
  • Связь инвестирования с социальной политикой рассматривают с точки зрения необходимости решения социальных задач. Однако инвестиции должны быть четко увязаны с развитием человеческого капитала, ростом квалификации работников во всех сферах жизнедеятельности, что нужно учитывать при создании соответствующего инвестиционного климата региона.
  • Инвестиционный климат не должен нарушать комплексные свойства экономической устойчивости и экономической безопасности хозяйственных систем.

Методология и методики оценки инвестиционного климата далеки от совершенства и нуждаются в дальнейших уточнениях. Инвестиционный климат – это довольно подвижная, разноплановая характеристика условий инвестиционной деятельности, включающая несколько уровней оценки, что связано с потребностью в конкретизации анализа для отдельных видов и источников инвестиций и инвестируемых хозяйственных систем.

Анализ эффективности проекта в целом базируется на общепринятых принципах инвестиционного анализа и состоит из следующих шагов: сбор исходных данных; финансовое моделирование; расчет основных показателей эффективности; анализ рисков, анализ чувствительности к рискам; проверка соответствия расчетных показателей проекта диапазонам допустимых значений этих показателей.

Для определения приоритетных инвестиционных зон и территорий активного развития необходимо проанализировать распределение по площади города следующих параметров: интенсивность и доходность землепользования; физическое состояние объектов недвижимости и инфраструктуры; возможности и потенциал дальнейшего развития территории; градостроительный регламент застройки и экологическое качество территории; транспортная и пешеходная доступность; цена земли и ставка аренды.

Дальнейший анализ предполагает характеристику различных территорий с точки зрения комбинации значений названных параметров: сравнение пространственного распределения стоимости земли и недвижимости с картой транспортной и пешеходной доступности, близости к городским узлам высокого ранга и метроузлам, что позволит выявить удачно расположенные территории с относительно низким уровнем цен на недвижимость; по этим территориям анализируется физическое состояние зданий, износ инженерных сетей, плотность застройки и использование территорий; далее по этим зонам рассматриваются тип застройки, состояние окружающей среды и преобладающий вид землепользования.

Под экспресс-анализом бизнес плана инвестиционного проекта понимается определение за короткий промежуток времени без детализированной проработки пригодности или непригодности проекта для дальнейшего рассмотрения и финансирования.

Вклад автора в проведенное исследование. Участие автора состоит в определении целей и задач диссертационного исследования, поиске источников информации, выборе и изучении объекта и предмета исследования. Автором показана актуальность темы исследования. Теоретические и методические положения, практические рекомендации и выводы, содержащиеся в диссертации, являются результатом исследований автора.

Предлагаемые автором решения методических задач, выводы и рекомендации позволяют в условиях рынка сформировать направление инвестиций в гостиничный бизнес, имеющие ключевое значение для устойчивого развития гостиничной сферы в России, а также целенаправленно совершенствовать процесс развития организационного обеспечения эффективной реализации стратегически важных положений инвестиционной политики для достижения равновесия и развития гостиничного сектора в экономики на основе рационализации взаимодействия федеральных и региональных органов управления.

3. основные научные публикации по теме диссертационного исследования

  1. Агеенко Д.Е. Развитие гостиничных цепей в мире // Актуальные проблемы развития сферы услуг: Сб.науч.тр. вып. VIII. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2010. - 0,5 п.л
  2. Агеенко Д.Е Особенности инвестиционной деятельности в гостиничной сфере // Научные записки кафедры управления и планирования социально-экономических процессов им. З.д.н. РФ Ю.А. Лаврикова. Выпуск 2. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. – 0,5 п.л.
  3. Агеенко Д.Е Планирование как метод повышения экономической эффективности гостиничного предприятия // Актуальные проблемы труда и развития человеческого потенциала: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск №9. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011- 0,5 п.л.
  4. Агеенко Д.Е. Стратегия управления гостиничным хозяйством на основе привлечения инвестиций: Препринт. – СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2012. – 1,0 п.л.
  5. Агеенко Д.Е Методы государственного регулирования гостиничного хозяйства // Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. 2011. - №6. 0,5 п.л.

1 При подсчетах автором учитывались гостиницы под брендами 10 крупнейших гостиничных корпораций мира по количеству номеров, а также Lotte Plaza Moscow, Swissotel Красные Холмы и 3 гостиницы сети Kempinski

2 Качественный номерной фонд представлен гостиницами под международными брендами

3 В таблицу включены регионы, где есть и где планируется открытие гостиниц под международными брендами

4 Для Москвы и Санкт-Петербурга – доля в объеме качественного номерного фонда РФ, для регионов – доля в объеме качественного номерного фонда регионального рынка гостиничных услуг РФ

5 Согласно опубликованным в Интернете данным на конец апреля 2012 года



Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.