авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - WWW.DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:     | 1 ||

Формирование предпринимательства в современном жилищно-коммунальном хозяйстве россии (концептуальные и методические аспекты)

-- [ Страница 2 ] --

Источник: По данным Федеральной службы государственной статистики (2004). http://gks.ru .

Далее автор исследует мероприятия, реализация которых по­зволит сформировать цивилизованный рынок услуг по управлению жилищным фон­дом. Предложено рассматривать жилищно-коммунальную услугу как товар в свете мультиатрибутивной концепции товара19. Следовательно, ЖКУ как товар для потребителя (населения) может состоять из двух основных элементов: ядро товара (товар по замыслу)20, содержащее основную выгоду, и окружение или сопровождение товара (реальное исполнение и добавленные услуги). Например, человек намеривается получить конкретную ЖКУ. Эта потребность может быть удовлетворена разными способами.

Выделены соответствующие элементы применительно к ЖКУ как товару. Услуга по замыслу. Стан­дарты, нормы, правила принятые в отрасли ЖКХ, начиная с общегосударственного уровня и заканчивая уровнем самого предприятия. Сюда необходимо отнести и стандарт сис­темы менеджмента качества ГОСТ Р ИСО 9001-2001 и ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услу­ги. Общие технические условия», строительные СНиПы, другие нормы и правила, утвержденные Государст­венным комитетом РФ по строи­тельству и жилищно-коммунальному комплексу, должностные инструкции, стандарты предприятия, содержащие обязательные требования потребителей к услуге. Услуга в реальном исполнении включает весь перечень жилищно-ком­мунальных услуг, оказываемых сот­рудниками предприятий ЖКХ. Каждая конкретная услуга в ее реальном исполнении должна отвечать как требованиям, установленным потре­бителями, так и требованиям, не оп­ределенным потребителями, но не­обходимым для конкретного вида ус­луги. Данное утверждение касается и услуг, оплачиваемых клиентами (жителями) по тарифу (входящих в оплату за квартиру), и дополнитель­ных платных услуг. Услуга с дополнением охватывает дополнительные услуги и преимущества, создавае­мые для клиента до оказания, во вре­мя оказания и после оказания услуги. Сюда включены: своевременное выявление требований клиента, быст­рота обслуживания, бездефектное выполнение работ, гарантия качества выполненных работ, уважительное отношение к клиенту.

Автор разделяет точку зрения специалистов, определяющих рынок жилищно-коммунальных услуг как особый вид экономического рынка, субъектами которого являются, с одной стороны, предприятия ЖКХ (управляющие компании и обслуживающие организации), а с другой — граждане страны как потребители предмета товарно-денежных отношений — жилищно-коммунальных услуг. Главная особенность данного вида рынка со­стоит в том, что объектами отношений на нем выступают услуги, удовлетворяющие жизненные потребности человека как биологиче­ского вида и обеспечивающие его выживание. Динамика развития потребно­стей человека и ответная динамика расширения ассортимента и повышения качества услуг приводит к формированию и удовлетворению потребностей все более высокого порядка, интеллектуальных и коммуникативных21.

Подчеркнуто, что высокая социальная значимость для общества и потребность жизнеобеспечения делает рынок услуг ЖКХ социально ориентируемым, где механизмы конкуренции играют подчиненную роль по сравнению с механизмами государственного регулирования (коммунальные отрасли). В сферах жилищно-коммунального обслуживания, где нет преобладающего влияния предприятий естественных монополий, должно опе­режающими темпами развиваться частное предпринимательство, обязательной нормой которого должно являться качество деятельности.

Сформулировано определение качества жизни для более полного понимания направленности процессов реформирования ЖКХ и развития предпринимательства: качество жизни на­селения является совокупной характеристикой пригодности облас­ти проживания для удовлетворения потребностей каждого индивидуума в отдельности и достижения положительного социального эффекта в целом.

Далее проанализирована зарубежная практика и российский опыт формирования рынка жилищно-коммунальных услуг по направлениям: 1) структура жилищного фонда, 2) состав субъектов управления жилищным фондом; 3) участие жителей в управлении, 4) роль государства и местных органов власти в становлении рыночных отношений в ЖКХ.

Жилищный фонд в развитых странах составляют частные односемейные дома и многоквар­тирные дома, различающиеся формой собственности и управления: а) частная форма собственности и управления (частный доходный дом); б) коллективная форма собст­венности и управления (кондоминиум, кооператив); в) государственная (муни­ципальная) форма собственности и управления (муниципальный арендный дом)22. В России в результате приватизации квартир в муниципальных домах сформирован новый «гибридный» вид собственности, не имеющий аналогов в мире — муниципальные дома с приватизированными квартирами (конгломераты), основные признаки которого — смешение форм собственности (собственники квар­тир, коммерческие наниматели, социальные наниматели, соб­ственники нежилых помещений, жильцы коммунальных квар­тир, малоимущие, маргиналы и др.) и разнодоходность (состоятельные и фактически малоимущие собственники). Этот «разнородный кон­тингент» ни теоретически, ни практически не способен объе­диниться для совместного владения и управления домом, по­этому термин «кондоминиум», принятый за рубежом, был заменен термином «многоквартирный дом». По интегральной оценке наиболее эффек­тивным среди всего городского жилья является частный доходный дом, наименее эффективным — конгломерат, эффек­тивность которого оказалась в 8,5 раз ниже, чем у доходно­го дома23. Конгломераты выжить в рыночных условиях могут только с помощью финансовых влива­ний из бюджета и административного вмешательства, что за рубежом не практикуется.

В зарубежных странах применяется практика участия квартиросъемщиков в управлении жильем. Для больших кондоминиумов наиболее эффективно управление путем формирования юридического лица — товарище­ства собственников жилья (название в разных странах разное), включающее всех владельцев жилья на обязательной основе. При продаже квартиры новый владелец автоматиче­ски занимает в товариществе место прежнего. Шведский союз квартиросъемщиков, являющийся самой сильной организацией квартиросъемщиков в мире, добился за 80 лет работы жилищного законодательства, предусматривающего участие этих организаций в разработке положений жилищной политики и проведение регулярных националь­ных «переговоров по квартплате»24.

Управление жилищным фондом за рубежом осуществляют управляющие компании, действующие от имени и по поручению владельцев недвижимости и занимающиеся текущим управлением и организацией обслуживания жилых домов на основе договоров с владельцами и получающие менеджерское вознаграждение за свои услуги. Техническое обслуживание жилищного фонда реализуется на договорной основе подрядчиками (малыми и средними предприятиями)

Управление жилищным фондом в России монополизировано: 90% обслуживается муниципальными предприятиями, 10% — объединениями собственников и частным бизнесом25, случаи привлечения последних к управлению жилищным фондом достаточно редки26. Возникает парадоксальная ситуация: существовавшая ранее монополия производителя услуг заменяется монополией покупателя — службы заказчика27. Большинство нормативных правовых актов, призывающих развивать конкуренцию в сфере ЖКХ России и привлекать предпринимателей, носят лишь декларативный характер.

В России договоры с жилищно-коммунальными службами заключили только 0,3% собственников и нанимателей жилья (2005 г.)28. Степень решенности социально-экономических проблем местного уровня практически не изменилась, неудачи реформирования регионального ЖКХ признали более 57% экспертов29.

Автор считает, что в России распространена привычная связка «нет директивы — нет «доброй воли». В стране в сфере управления ЖКХ сложилась противоречивая ситуация: с одной стороны налицо положительный опыт создания и функционирования негосударственных форм управления, с другой, доля их незначительна. Выявлены проблемы, сдерживающие развитие рынка ЖКУ в России.

Современная ситуация в ЖКХ России условно рассматривается в диссертации как тенденция накопления противоречий, ведущих к формированию феномена, имеющего парадоксальную природу. Речь идет о термине «кентавр-явление», означающем не просто противоречие, присущее общест­венному или групповому развитию, а такому состоянию реальности, которое отражает сочетание несовместимого (рис. 1). Подчеркнуто, что кентавр-явление имеет выраженную тенденцию к росту своих про­явлений в период деформации общественных отношений, нарушенных социальных связей, нестабильности. В период кардинальных общественных изменений оно в определенной степени становится нормой. Особенностью таких проявлений является факт реального соединения людей, социальных групп с несовместимыми интересами и с взаимоисключающими социальными целями. В практике российского ЖКХ признаками кентавр-явления обладает, например, конгломерат. Практика показала, что попытки объединить их жильцов в органическое целое (товарищество собственников жилья) почти ни к чему не приводят. Ситуация не изменится, пока сообщество жильцов не разделят на группы, отражающие интересы однородных групп (переселение в муниципальное социальное жилье или др.). В этом смысле государственные (муниципальные) жилищные программы должны признать принципиальные различия между такими социальными группами, их несовместимость и по-иному выстраивать взаимодействие с ними.

Главная задача главы 2 «Становление предпринимательства в российском жилищно-коммунальном хозяйстве» состоит в изучении основных подходов к выяснению сути предпринимательства как социально-экономического явления, определению специфики управления жилищным фондом как предпринимательской деятельности, в анализе опыта функционирования данных форм предпринимательства в российской практике, выяснении проблем, сдерживающих распространение этих форм деловой активности в ЖКХ.

Соискатель акцентирует внимание на одной из важнейших функций предпринимательства, состоящей в обеспечении потребностей населения в необходимых для его жизнедеятельности благах — товарах и услугах, иначе говоря — повышении благосостояния общества. Современные исследователи Дж. Долан и Е. Линдсей обосновали прямую зависимость между благосостоянием общества и развитием предпринимательства30. Конечно, в основе деятельности предпринимателей лежат не абстрактные мотивы «служения общественному благу», а стремление получить высокую прибыль.

Но диалектика общественной жизни приводит к тому, что объективным результатом таких стремлений оказывается все более полное удовлетворение потребностей общества и его членов. Концепция латентных функций позволяет понять, что такое неосознанное в духе целеполагания поведение группы или индивида может выполнять функцию «совершенно отличную от его явной цели». Путем «систематического применения понятия латентной функции иногда можно обнаружить, что явно иррациональное поведение является положительно функциональным для группы»31. Эта теоретическая схема позволяет понять затронутый автором аспект предпринимательской деятель-ности: действуя целенаправленно ради получения лишь собственной выгоды, предприниматель в качестве латентной (неявной) выполняет такую важную для общества функцию, как обеспечение его потребностей в жизненных благах.

Соискатель рассматривает предпринимательскую деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства в привязке к жизненному циклу объекта недвижимости, который определен как последовательный многоэтапный процесс смены состояний объекта от его появления и до прекращения его существования, что дало основание выделить три основных вида предпринимательской деятельности, связанных единым объектом: 1) по созданию (развитию) объектов недвижимости (девелопер); 2) по обеспечению перехода прав, сделок с недвижимостью (брокер); 3) по обеспечению эффективного использования объектов недвижимости в интересах собственника (управление жилищным фондом).

Показано, что рынок коммерческих организаций, управляющих жилищным фондом, в настоящее время представлен в основном управляющими компаниями, созданными при строительных организациях32, осуществляющими управление эксплуатацией домов-новостроек с мо­мента их ввода в эксплуатацию (более 90%). Доля рынка, приходящаяся на независимые управляющие компании, составляет всего 1-2%. Отличительной чертой последних является стремление к созданию долгосроч­ных перспектив взаимоотношений с собственниками жилья и ответственный профессио­нальный подход к управлению жилищным фондом, защита интересов собственников жилья – потребите­лей жилищно-коммунальных услуг, предоставление услуг расширен-ного перечня в сравнении с норматив­ным по согласованной с собственниками жилья плате, мобильность в принятии решений.

Реформирование ЖКХ требует научно обоснованного системного подхода, состоящего в создании интегрированной холдинговой системы управления, в рам­ках которой будет оперативно проводиться единая политика по формированию рыночного механизма функционирования ЖКХ территории. Компании-холдинги по управлению жи­лищным фондом должны стать «локомотивом» прове­дения рыночных реформ в ЖКХ на территориях муниципальных районов. Об этом свидетельствует имеющийся опыт реализации модельных проектов в некоторых регионах России (Санкт-Петербурге33, Москве34, Иркутске35, Екатеринбурге36, Нерюнгри37, Красноярске). Правовой основной данных мероприятий является Федеральный закон № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», которым предписывается передача имущества местного значения, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий, вновь создаваемым муниципалитетам. В данном случае оно (имущество) может быть передано в виде пакетов акций создаваемым на базе муниципальных и государственных предприятий ЖКХ управляющим компаниям.

Рассматриваемая модель предполагает создание вертикально интегрированной системы управления жилищным фондом территории. Районная управляющая компания (холдинг) исполняет функции заказчика, балансодержателя основных производственных фондов и технический надзор. Прямыми испол­нителями заказа по содержанию, эксплуатации, ремонту жилищного фонда могут быть организации любой формы собственности и част­ные предприниматели, обладающие необходимым опытом работы и соответствующими допусками и лицензиями, либо филиалы или дочерние предприятия районной управляющей компании. Подбор под­рядчиков проводится на конкурсной основе путем тендерных торгов и профессионального отбора. В основе концепции лежит районный принцип организации участков управления и обслуживания жилищного фонда (введение института управдомов), обеспечивается предоставление полного комплекса услуг, применяется оптовая схема сбыта и движения выручки.

Проведенный в диссертации анализ опыта функционирования управляющих компаний показал, что привлечение последних к реформированию жилищно-ком­мунального хозяйства в России позволит: 1) привлечь инвесторов, заинтересованных в получении прибыли за счет корот­ких сроков окупаемости капитальных затрат вложений, затраченных на реконс­трукцию, модернизацию и ремонт жилищного фонда; 2) снизить себестоимость услуг; 3) определить и разграничить баланс интересов всех субъектов жилищно-коммунального хозяйства; 4) улучшить техническое состояние объектов управления и качество обслужива­ния всех категорий потребителей; 5) обеспечить прозрачность использования финансовых и других видов ресурсов для всех субъектов; 6) создать адаптивный характер системы управления; 7) обеспечить занятость работников муниципальных и государственных пред­приятий жилищно-коммунального профиля, использовать их кадровый потенциал; 8) создание благоприятных условий вовлечения малого бизнеса в ЖКХ (небольшие по штату постоянных работни­ков производственные коллективы (до 10-20 человек) с упрощен­ной формой налогообложения и малой долей управленческих расхо­дов в структуре себестоимости выполняемых ими работ).

Внедрение вышеприведенной системы управления жилищным фондом способно создать полноценный рыночный механизм функционирования жилищ­но-коммунального комплекса территории и обеспечить почти 100%-ый при­ход частного предпринимательства на рынок ЖКУ и формирование конкурентной среды на трех уровнях: 1) за получение заказа на выполнение работ ме­жду управляющими компаниями; 2) между управдомами за подряд по управлению и обслуживанию конкретного жило­го комплекса; 3) между подрядчиками (юридическими и физи­ческими лицами) за право получения заказа от управляющей компа­нии или управдома на выполнение техниче­ского обслуживания, ремонта конструктивных элементов здания или внутридомового оборудования, объектов благоустройства, вы­возу твердых бытовых отходов.

Комплексный анализ доступной информации позволил сделать выводы о реальной эффективности проектов привлечения частных управляющих компаний к управлению в ЖКХ: 1) на эксплуатацию жилищного фонда выделяются бльшие средства; 2) повышается эффективность труда (в зави-симости от индивидуального вклада персонал больше зарабатывает); 3) высво-бождение неэффективных работников, снижение общего фонда заработной платы; 4) повышение эффективности производства за счет повышения уровня механизации и снижения доли ручного труда; 5) уменьшение транспортных расходов проведением тендера между автотранспортными предприятиями, желающими работать в составе управляющей компании; 6) сокращение численности управленческого персонала на 23% и управленческих расходов более чем на 8 млн. руб.; 7) повышение качества ЖКУ, снижение долгов населения по квартплате, снижение в два раза количества жалоб38; 8) адекватно строятся отношения управляющей компании с муниципалитетом. Вторичный анализ социоло-гических опросов населения по месту проведения пилотного проекта выявил удовлетворенность результатами работы новых управляющих и готовность в перспективе пользоваться их услугами39.

В заключительном параграфе проанализированы основные проблемы, препятствующие активному привлечению субъектов предпринимательства в сферу управления жилищным фондом, которые условно подразделены автором на следующие категории: 1) нормативно-правового обеспечения; 2) финансового характера; 3) информационного сопровождения; 4) кадровые аспекты; 5) технические вопросы; 6) социально-психологические проблемы.

Проблема нормативно-правового обеспечения деятельности управляю-щих компаний экспертами определена как «вакуум в законодательстве»40, что связано с: 1) отсутствием четкого механизма регистрации общего имущества; 2) все нежилые помещения в многоквартирном доме к моменту создания, как правило, уже имеют собственника; 3) не отрегулированы вопросы землепользования; 4) нет судебной практики по вопросам, касающимся деятельности собственников жилья; 5) нет должного содействия новым формам управляющих организаций со стороны органов местного самоуправ­ления.

К проблемам финансового характера автором отнесены: 1) недостаточность средств собственников для осуществления эффек­тивной деятельности; 2) не отрегулированы налого­вые взаимоотношения; 3) несвоевре-менность возмеще­ния собственникам жилья бюджетных средств на компенсацию льгот; 4) плохая платежная дисциплина у собственников (на 01.01.2005 г. задолженность потребителей жилищных и коммуналь­ных услуг перед организациями ЖКХ составляла около 207 млрд. руб.41, уровень собира­емости платежей укрепился на рубеже 90-95%); 5) собственники несут дополнительные расходы из-за неплательщиков (одним из них является муниципалитет); и др.

Дефицит подготовленных кадров является следствием недолжного отношения со стороны принимающих решение органов к значению этого фактора: 1) «вакуум функций» (ситуация, в которой определенные функции не выполняются, поскольку, будучи уже отобранными у вертикальных структур, они еще не восприняты горизонтальными структурами, которым предназначены, в силу их незрелости); 2) раздел VIII Жилищного кодекса РФ, посвящен­ный организации управления многоквартирными до­мами, лишь говорит о создании органами местного самоуправления условий для управления, содействии повышению квалификации и организации обучения, но не обязывает управля­ющие компании пройти такое обучение; 3) не установлены требования к профессионализму и финансовой состоя­тельности новых управляющих организаций42; 4) кадры управления не могут в полной мере реализовать комплексный подход к управлению сложной системой, не имеют достаточно представ­лений о принятии превентивных мер и недопущении аварий на одном из самых дорогостоящих объектов российской экономики, и др.

Заключительная глава диссертации «Совершенствование условий предпринимательской деятельности в ЖКХ» содержит конкретные практические рекомендации, направленные на стимулирование внедрения управляющих компаний как современной формы управления жилищным фондом в России.

В связи с недостаточной решенностью проблем ор­ганизации управления жилищным фондом в действующих законах и в иных правовых актах и в реальной прак­тике соискатель обосновывает целесообразность проведения в регионах модельных экспериментов по активизации внедрения новой формы управления жилищным фондом при выполнении следующих условий: 1) осознания руководителями местных администраций необходимости перестройки системы управления ЖКХ в целях повышения эффективности работы предприятий отрасли; 2) привлечения управляющих компаний (УК), ответственных за своевременность и качество поставляемых услуг, способных инвестировать в техническое перевооружение отрасли, снижение себестоимости услуг; 3) гибкости и функционального разнообразия применяемого инструментария; и др.

Диссертантом аргументирована рекомендация использования пилотных стратегий развития жилищно-коммунальных систем в связи с возможностью создания наилучших условий на местах при согласованной экономической, социаль­ной и финансово-бюджетной политике на всех уровнях власти, комплексности принимаемых решении при проведении ре­формы этой сферы, концентрации бюджетно-финансовых ресурсов, частного капитала и средств населения, предпринимательских союзов и ассоциаций по поддержке развития предпринимательства в ЖКХ.

Результатом эксперимента является научно-обоснованная и практически подтвержденная стратегия модернизации ЖКХ местного уровня и выработка принципиального алгоритма взаимодействия заинтересованных сторон, предназначенных для распространения в другие регионы страны. В качестве примера в диссертации рассмотрен опыт Москвы43.

По мнению автора, принципиальным является осуществление следующего комплекса мероприятий: 1) определяются территории из наиболее перспективных жилищных комплексов недвижимого имущества; 2) действующая муниципальная управляющая организация района прекращает осуществление функции по управлению жилищным комплексом, находящимся в эксперименте, пере­дает всю документацию новой управляющей компании; 3) Управа района предоставляет управляющей компании служебные нежилые помещения для производственных и иных хозяйс­твенных целей; 4) управляющая компания действует на основании догово­ра с Управой района и в соответствии с законами и нормативными актами РФ, рас­поряжения Мэра Москвы44, постановлений Правительства Москвы; 5) финансирование деятельности управляющей компании осуществляется напрямую из казначейства округа, в сроки и объемах в соответствии с действующими норматив­ными актами и положениями; 6) проведение предварительных информационно-разъяснительных мероприятий и получение согласия жителей; 7) управ­ляющие организации выбираются на основании конкурса для участия в эксперименте; 8) новая управляющая компания становится поверенным старого управляющего, осуществляющего патронаж и полный контроль действий нового совместно с органами власти в целях «мягкого» введения нового управляющего в сложившуюся практику уп­равления, в отношения с собствен­никами квартир, с ресурсоснабжающими организациями; 9) корректировка договоров, по которым управляющий будет дейст­вовать как поверенный; 10) для компенсирования затрат новой УК возможно расширение местными законами и нормативными актами круга получателей льгот по оплате жилья и коммуналь­ных услуг, состава услуг, предоставляемых новым управляющим.

Ключевым моментом эксперимента определено контролируемое «выращивание» в благоприятных условиях управляющих компаний как перспективной формы управления жилищным фондом. Новая управляющая компания должна действовать в интере­сах собственников, доказывая эффективность и преимущества современной формы управления и способствуя сознательному выбору населением этого управляющего для долгосрочных отношений на договорной основе. При положительном результате эксперимента появится база для сравнения итогов проведенной акции и создания клиентской базы новой управляющей компании в других районах конкретной территории.

Соискатель полагает, что реализация модельных экспериментов позволит: во-первых, форсировать создание комплексной и непротиворечивой нормативно-правовой базы, предполагающей: а) отработку процедуры подготовки многоквар­тирных домов смешанного жилищного фонда к переда­че в управление собственникам помещений45, б) внедрение в практику учета жилищного фонда нового тех­нического документа «Паспорт квартиры (жилого помещения)» (обязательного документа при приемке объекта в эксплуа­тацию)46; в) содействие принятию Закона о паспортизации квартир47. Во-вторых, создать экономические предпосылки для активизации деятельности управляющих компаний, а именно: а) внедрить пообъектное планирование обслуживания и учет расходов на управление жилищным фондом (по каждому многоквартирному дому должен формироваться реальный экономически обоснованный и посильный для оплаты собственниками стандарт эксплуатации жилья, что позволит собственникам выбирать стандарт обслуживания жилья и понимать, из чего складываются доходы и расходы); б) решить проблему постоянной, часто прогрессирующей задолженности по оплате населением ЖКУ посредством формирования дифференцированного социально ориентированного комплекса мер по работе с должниками. В-третьих, разработать и внедрить эффективный инструментарий формирования имиджа управляющей компании среди потребителей ЖКУ.

Автором выделен комплекс причин возник­новения задолженности у населения, предложены две группы мероприятий по работе с дебиторами (по непосредственному воздействию на неплательщиков с целью реструктуризации задолженности и информационно-организационные мероприятия) и подчеркнуто, что работа с дебиторами должна быть постоянной и кропотливой деятельностью. Весь комплекс мер по работе с дебиторами может быть выполнен силами жилищной организации или путем привлечения специализиро­ванной организации («коллекторской фирмы»)48.

Организационно-методической основой системы подготовки специалистов по управлению жилищной недвижимо­стью должен быть системный подход взаимодействия органов власти, вузовской науки, общественных организаций на всех уровнях. На начальном этапе функ­ционирования этой системы должен использоваться административный потенциал субъектов РФ и муниципальных образований, наработки профильных общественных объединений, высших и иных учебных заведений, интел­лектуальный потенциал Московского государственного строительного университета, на который возложены функции головного вуза, осуществляющего методическое руководство и контроль за преподаванием открытой Приказом Министерства образования РФ новой специальности 2915 «Экспертиза и управление недвижимостью», распространенной в 20 регионах страны49.

При создании системы по подготовке специалистов в этой сфере целесообразно распределение обязанностей между всеми заинтересованными сторонами (партнерами) и конструктивное обоюдовыгодное взаимо­действие представителей всех названных секторов при решении данной социаль­но-значимой проблемы на диалоговой основе. В диссертации вычленены сущностные составляющие подобного межсекторного партнерства50: 1) долгосрочное устойчивое взаимодействие в рамках действующего законодательства; 2) значительный мультипликативный эффект совместной деятельности; 3) решение социально значимой проблемы — повышения качества жизни населения посредством надлежащего оказания услуг потребителям; 4) интеграция материальных, информационных, фи­нансовых, интеллектуальных и иных ресурсов; 5) последовательное соединение усилий всех заинтересованных сторон (партнеров) в деле качественного и количественного удовлетворения потребностей участников рынка ЖКУ в квалифицированном персонале.

Для достижения поставленной цели автором предложено организовать в порядке эксперимента многоцелевой центр по информационно-аналитическому и консультационно-образовательному обеспечению функционирования ЖКХ в регионе с функциями рейтингового агентства. Деятельность центра призвана содействовать оживлению реформационных процессов в ЖКХ и должна обеспечиваться действенной обрат­ной связью между регионами (рис. 2).

Требования к профессионально обусловленным характеристикам (знаниям, умениям, навыкам, способностям) кадров в сфере управления жилищным фондом определяются: 1) социальной значимостью ЖКХ; 2) тесной взаимосвязью с рядом смежных отраслей; 3) спецификой потребления ЖКУ (как непосредственный полезный эффект трудовых усилий, она (услуга) неотделима от ее носителя (производителя) — предпринимателя (в данном случае управляющего жилищным фондом). Данный аспект подчеркивает важность «качества» личностного (субъективного) фактора предпринимателя.

Автором применительно к профессиональному управляющему выделены три блока знаний и умений — производственно-экономические, юридические и социально-психологические, которыми последний должен обладать для надлежащего исполнения своих обязанностей — функций заказчика работ и услуг для имущественного ком­плекса, переданного ему в управление.

В соответствии с логикой диссертационного исследования далее рассматриваются вопросы информационного сопровождения деятельности управляющих компаний. Показано, что информацию можно доносить до населения через раз­личные каналы, наиболее эффективными из которых признаны: 1) индивидуальное разъяснение населению посредством корректных и тактич­ных форм проблем взаимодействия между «обслуживающим» и «обслуживаемым»51; 2) пра­вильное сочетание всех доступных каналов доведения информации до населения («интегри­рованные маркетинговые комму­никации»); 3) интерактивное телевидение; 4) проведение информационных кампаний; 5) «идея-вирус».

Управляющие компании должны привлекать собственников помещений как потребителей услуг посредством проведения масштабных агитационно-разъяснительных кампаний для населения, поскольку на начальном этапе вхождения на рынок ЖКУ надо не только конкурировать между собой, но и до­казывать домовладельцам полезность и просто принципиальную возможность отказа от услуг тради­ционного муници-пального управляющего.

При наличии необходимых финансовых и кадровых ресурсов проводить акции можно самостоятельно или привлекать специалистов, например, предложенный многоцелевой центр, к функциям которого автором, в том числе, отнесены: 1) комплексный сбор, обработка, селектирование информации о проблемах функционирования ЖКХ; 2) систематический мониторинг требований населения к услугам управляющих компаний и в целом ЖКХ, их качеству, что является основанием для формирования в достаточной степени унифицированных стандартов-требований к квалификации и подготовке специалистов в сфере управления ЖКХ; 3) оценка бизнеса, рекрутинг трудовых ресурсов для ЖКХ, составление реестра аттестованных специалистов, имеющих право ведения бизнеса в сфере ЖКХ. 4) мониторинг состояния соответствия уровня обучения кадров управляющих организаций потребностям ЖКХ на основе проведения социологических исследований; 5) изучение и обобщение опыта и методик деятельности жилищных служб, объединений собственников жилья; обмен опытом в сфере деятельности управляющих компаний с зарубежными партнерами; и др.

Перспективы задействования модели «идеи-вируса» заключаются в убеж­дении потребителя ЖКУ в своевременности выбора новой формы управления жилищным фондом на основе использования многочислен­ных сообщений от людей, опробовавших новую идею и посчитавших ее привлекательной. Для внедрения рыночных отношений в сферу управления много­квартирными домами важ­но создание ауры неизбежности и непобедимости вокруг данной идеи, акцент на ее удобность, надеж­ность и верность52. Предложены меры поддержки активистов-общественников53 для активизации этого направления.

Интерактивное телевидение (ИТВ) объединяет тра­диционное телевидение с интерактивностью Интернета54. Пользователи ИТВ имеют возможность дополнять традиционные услуги телевидения (многочисленная аудитория и множество каналов, ориенти­рованных на различные группы насе­ления; многообразие информационных программ, в т.ч. по тематике ЖКХ и специализированные передачи по пробле­матике управляющих компаний) интерактивными возможностями, список которых постоянно пополняется55. ИТВ за рубежом развивается кабельными компа­ниями, предоставляющими и телевизи­онные услуги, и доступ в Интернет. Представляется, что с ростом инфраструктуры цифровых кабель­ных и спутниковых технологий услуги ин­терактивного телевидения по­лучат активное развитие и в России. Например, в Москве посредством кабельного телевидения постоянно освещаются различные информационные материалы по тематике ЖКХ в про­грамме новостей «Южный округ» окружного кабельного телевидения «Экран-5», эта база может быть использована как полигон для внедрения ИТВ-технологии, учитывая, что развитие последнего может привлечь внебюджетные инвестиции в ЖКХ, создавая условия для рекламы последними своих возможностей в ИТВ56.

Заключительный параграф главы посвящен проблемам обеспечения качества деятельности управляющих компаний, выступающих на рынке ЖКУ недавно. В целях систематизации, структуризации и унификации данных о работающих в России управляющих компаниях, их успехах и проблемах следует развивать рейтинговую деятельность этого сектора рынка ЖКУ. Благодаря рейтингу хозяйству­ющий субъект получает эталон оценки положения предприятия относительно равных ему и конкурирующих с ним субъектов рынков57. Функции рейтингового агентства могут быть возложены на многоцелевой центр, созданный при участии признанной в профессиональной сфере общественной организации управляющих организаций, или выполнения указанных функций непосредственно самой общественной организацией. Автором предложена система индикаторов для регулярного рейтингования управляющих компаний, отражающих состояние конкурентоспособности исполнителя услуг, критерием определения которой явится социальная и экономическая эффективность, стоимость услуг, выполнение условий договора, качество услуг.

В связи с тем, что государственный контроль в сфере качества услуг управления жилищным фондом только складывается, внутрифирменная непрерывная система контроля качества услуг практически не осуществляется, автор предложил разработать совмещенный механизм общественно-профессиональной аккредитации (предусматривающий аттестацию и рейтингование) управляющих компаний на рынке ЖКУ в качестве гибкого и оперативного дополнения к ранее созданной системе добровольной сертификации, не получившей в силу ряда причин широкого распространения.

Система доб­ровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере была разработана на осно­вании Федерального закона «О сертификации продукции и услуг» с учетом особенностей нового Закона «О техническом регули­ровании» в плане правового регулирования от­ношений в области оценки соответствия58. Анализ состояния этой системы и ее соответствия приказу Федерального агентства по строительству и ЖКХ от 06.06.2005 №151 «О применении системы добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере РФ Росжилкоммунсертификация» выявил ряд проблем: 1) недостаточная поддержка со стороны ад­министраций регионов органов по сертифика­ции, аккредитованных для работы в их регионах, нежелание развивать данную систему; 2) отсутствие в некоторых субъектах РФ учебных заведений, готовых вести подготовку экспертов для системы; 3) отсутствие испытательных лабораторий и методик оценки качества оказываемых услуг предприятиями жилищно-коммунального хозяй­ства; 4) недостаточное обеспечение регионов, му­ниципальных образований и предприятий жилищно-коммунального хозяйства нормативно-методическими документами.

Достоинства предложенного в диссертации совмещенного механизма контроля качества услуг по управлению и обслуживанию жилищного фонда очевидны: 1) информация о прошедших сертификацию, аттестацию и последующую аккредитацию управляющих компаниях публикуется на сайтах государственных органов управления ЖКХ, многоцелевого центра, федеральных порталах сферы ЖКХ, в профильных региональных изданиях, информационных изданиях общественных объединений, обеспечивая продвижения услуг управляющих компаний к потребителям; 2) управляющие компании, прошедшие указанную процедуру, включаются в Единый реестр субъектов управленческой деятельности в сфере ЖКХ и участвуют в рейтинговании; 3) создание данной системы стимулирует у субъектов рынка ЖКУ стремление «равняться на лучшего» и внедрение внутрифирменных систем управления качеством. Автором предложена методика проведения аккредитации управляющих компаний. При прохождении этой процедуры на основании решения аттестационной комиссии выдается свидетельство об аттестации управляющей компании, являющееся условием ее последующей аккредитации и включения в предлагаемую к реализации систему рейтингования.

В предложенном автором перечне индикаторов рейтингования управляющих компаний существенны показатели для мониторинга качества услуг (степени удовлетворенности потребителей), осуществляемого с исполь-зованием ряда критериев, принципиально значимых для потребителей (населения), путем выборочных социологических опросов жильцов. Отмечено, что в обществе распространено априори благожелательное отношение к опросам59.

Многие научные школы «отправ­ной точкой» изучения удовлетворен-ности потребителя принимают соотнесение ожиданий потре­бителя и восприятия полученной услуги. Такая логика актуальна и для жилищно-коммунальных услуг, качество которых трудно оценить, исходя из объективных характерис­тик. Для измерения степени удовлетворения потребителя с учетом разных аспектов качества обслуживания был разработан инструмент servqual (сложносокращенное слово от словосочетания SERVice QUALity, означающего «качество обслуживания»), основанный на предположении об оценке потребителем качества услуг на основании сравнения им своих ожиданий с фактическим восприятием60.

Измерение качества услуги предполагается с помощью количественного показателя — индекса качества SQI (Service Quality Index), отражающего соотношение воспринято­го и ожидаемого качества услуги. Расчет индекса основывается на результа­тах анкетирования потребителей услуги с использованием двух типов базовых анкет — для измерения ожиданий потребителя и его восприятия качества полученной услу­ги61. Базовый вариант шкалы включает 22 фактора восприятия и 22 фактора ожидания, отображающих пять показателей качества услуг. SQI исчисляется как разность между воспринятым и ожидаемым уровнем качества услуги. О высоком качестве предоставляемой услуги свидетельствует положительное значение SQI (воспринятое качество оценивается не ниже ожидаемого).

Для повышения собственной конкурентоспособ­ности управляющие компании должны регулярно искать и изучать передовые методы управления организацией, которые становятся ориентиром для фирмы, т.е. использовать бенчмаркинг (от английского benchmark — стандарт, ориентир)62.

Все вышеизложенное позволяет сделать вывод: научно-обоснованный выбор при­оритетов стратегии развития жилищно-коммунальной сферы, последовательное следование ей, согласова­ние принимаемых решений с федеральной политикой, создание локальных базовых элементов позволяет формировать наилучшие условия для развития управляющих компаний.

В заключении к диссертации изложены основные выводы и предложения, вытекающие из логики исследования.








Публикации

По теме диссертации опубликованы следующие работы.

Публикации в изданиях, содержащихся в Перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованном ВАК РФ:

1. В. Булычев. Актуальные подходы к определению предпринимательства

в современных условиях. Вестник Университета / Развитие отраслевого и регионального управления. №1 (1), Москва, ГУУ, 2007г. (0,5 п.л).

2. В. Булычев. К созданию современных управляющих компаний в российском ЖКХ // Российский экономический журнал. — 2007. — № 4 (0,3 п.л.)

Публикации в других изданиях:

3. В. Булычев. Управление недвижимостью как предпринимательская деятельность. В сб.: Социально-экономические и организационно- управленческие аспекты становления рыночной экономики России. — М.: Издательство «Социальные отношения», 2007. (0,2 п.л.).

4. В. Булычев. Современные подходы к определению сферы услуг. В сб.: Совершенствование управления социально-экономическими процессами

в условиях рыночной трансформации экономики России. — М.: Издательский дом «Экономический журнал», 2006. (0,25 п.л.).

5. В. Булычев. Инновации в сфере управления ЖКХ (зарубежный опыт) / Материалы Первой Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы интеллектуальной собственности». В 4-х т. Том 4. (19-20 октября 2006 г., Российский государственный институт интеллектуальной собственности). — М.: РГИИС, 2006. (0,5 п.л.).


1 См.: Владимиров Д. Сенаторы опоздали с советами // Российская газета. — 2005. — 27 января.

2 См.: Россия была, есть и будет крупнейшей европейской нацией. Послание Президента РФ В.В.Путина Федеральному собранию РФ. http://www.polit.ru/dossic/2005/05/25/putin.html

3 Утверждена Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. № 797.

4 К числу отечественных авторов, на работы которых опирался диссертант, относятся, в частности, следующие ученые: В.В. Авдеев, А.Н. Асаул, А.Е. Балобанов, И. Башмаков, О.Э. Бессонова, П.П. Бирюков, В.С. Боголюбов, В.В. Бузырев, А.В. Бусыгин, Е.М. Бухвальд, А.В. Виленский, Л.А. Велихов, Ю.Б. Винслав, А.Г. Воронин, М.В. Глазырин, В.В. Григорьев, А.А. Горбунов, Б.М. Гринчель, А.А. Дронов, Д.М. Жуков, Е.В. Зарукина, Г.Н. Закинчак, Б.К. Злобин, В.В. Киселев, Г.Ф. Кузнецова, Н.Б. Косарева, Н.Ф. Костецкий, О.Т. Лебедев, М.Н. Межевич, Е.В. Песоцкая, Ю.С. Попков, Ю.Н. Попов, А.С. Пузанов, В.В. Радаев, А.Н. Ряховская, С.Б. Сиваев, Ю.Ф. Симионов, И.С. Сте­панов, С.Г. Струмилин, Ф.Г. Таги-Заде, И.В. Цвигун, B.C. Чекалин, А.Ю. Чепуренко, Л.Н. Чернышов, В.З. Черняк, Д.Ф. Шавишвили, М.Д. Шапиро, А.С. Шулус, и др. К числу зарубежных: А. Гибб, Дж.К. Гэлбрейт, П. Друкер, В. Зомбарт, Р. Кантильон, Б. Карлофф, И. Кицнер, П. Корзелиус, Ф. Котлер, К. Макконел, А. Маршалл, А. Маслоу, М. Турель, Дж. Робинсон, П. Самуэльсон, А.Смит, Ж. Сэй, Р.Хизрич, М. Хилланд, Й. Шумпетер, и др.

5 В диссертации понятия «жилищно-коммунальное хозяйство», «жилищно-коммунальная сфера», «жилищно-коммунальный комплекс», «жилищно-коммунальная система» рассматриваются как синонимы.

6 См., например: Гейдт А.А. Теоретические и концептуальные основы стратегического планирования развития инфраструктуры народного хозяйства. — СПб, 2003. — С. 13.

7 См.: Румянцева Е.Е. Жилищно-коммунальный комплекс России: проблемы теории и практики управления. — М.: Изд-во РАГС, 2006. — С. 12-13.

8 Все отрасли российской экономики с точки зрения характера общественного разделения труда и участия в создании совокупного обще­ственного продукта и национального дохода разделяются на сферу матери­ального производства и непроизводственную сферу (сферу услуг). При этом к первой относятся все виды деятельности, создающие материальные блага в форме продуктов, энергии, перемещения грузов, хранения продук­тов, сортировки, упаковки и других функций, являющихся продолжением производства в отрасли торговли. Остальные виды деятельности, в процес­се которых материальные блага не создаются, образуют в своей совокупности непроизводственную сферу (сферу услуг).

9 См.: Лавлок К. Маркетинг услуг: персонал, технологии, стратегии: 4-е изд. — М., СПб., Киев: Издательский дом «Вильямс», 2005. — С. 34.

10 См.: Макаров В.Л., Христолюбова Н.Е., Яковенко Е.Г. Справочник экономического инструментария. — М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2003. — С. 251-252.

11 См.: Маслоу А. Мотивация и личность. — СПб.: Евразия, 1999; Маслоу А. Новые рубежи человеческой природы. — М.: Смысл, 1999.

12 См.: Сторчевой М.А. Основы экономики. http://be/economicus.ru/index.php?file=6_1

13 См.: Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому. — Ростов н/Д: Феникс, 2005. — С. 115.

14 См.: Лекции по экономике города и муниципальному управлению. — М.: Фонд «Институт экономии города», 2004. — С. 169-192.

15 См.: Постановление Правительства РФ № 1613 от 20.12.97 г. «О программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999 годы».

16 См.: Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Учебное пособие / Под ред. Ю.Ф.Симионова. — Москва: ИКЦ «Март», Ростов н/Д, Издательский центр «МарТ», 2004. — С. 10.

17 См.: Демидова Л. Сфера услуг США: факторы ускорения динамики // Мировая экономика и международные отношения. — 2005. — № 12. — С. 38-49..

18 См.: Климов Д. Для нас важная задача — создание нового стандарта коммунальных услуг // Строительная газета. — 2004. — 24 декабря.

19 Мультиатрибутивная модель товара (ММТ) — рассмотрение любого товара или услуги в виде набора атрибутов (основных и дополнительных функций, качеств, характеристик), а также комплекса данного товара или услуги с другими товарами и/или услугами, которые совместно продаются, предоставляются или требуются для потребления. (См.: Гайденко Т.А. Маркетинговое управление. Полный курс МВА. Принципы управленческих решений и российская практика. — М.: Изд-во Эксмо, 2005. — С.243.).

20 См.: Котлер Ф., Армстронг Г., Сондерс Дж., Вонг В. Основы маркетинга. — М., СПб., Киев; Вильямс, 2000. — С.540.

21 См.: Коровин Э.В. Методология формирования рынка жилищно-коммунальных услуг: Монография / Под ред. д.э.н., проф. А.А. Горбунова. — СПб.: Изд-во СПбГИСЭ, 2005. — С. 63.

22 См.: Глазунов С., Самошин В. Жилье в зарубежных развитых странах. В кн.: Доступное жилье: люди и национальный проект. — М.: Издательство «Европа», 2006. — С. 25-40.

23 В Институте проблем управления РАН на основе математи­ческих моделей и экспертных оценок было проведено иссле­дование эффективности этих пяти видов городских жилых домов по 20 критериям, среди которых: доступность жилья, мобильность жильцов, степень кримино­генности, уровень расходов (доходов) бюджета на содержа­ние дома, коррупционная емкость, степень эффективности управления, качество жилищно-коммунального обслужива­ния, однородность локального социума, безопасность и т.д (См.: Глазунов С., Самошин В. Жилье в современной России. В кн.: Доступное жилье: люди и национальный проект. — М.: Издательство «Европа», 2006. — С. 50).

24 См.: Жилищная экономика: Пер. с англ. / Под ред. Г.Поляковского. — СПб., 1996.

25 См.: Баженов С.И. Экономико-правовое регулирование в жилищно-коммунальном хозяйстве. — Екатеринбург: Институт экономики УрРАН, 2006. — С. 63.

26 См.: Румянцева Е.Е. Жилищно-коммунальный комплекс России: проблемы теории и практики управления. — М.: Изд-во РАГС, 2006. — С. 137-143.

27 См.: Коровин Э.В. Методология формирования рынка жилищно-коммунальных услуг: Монография / Под ред. д.э.н., проф. А.А. Горбунова. — СПб.: Изд-во СПбГИСЭ, 2005. — С. 40.

28 См.: Доклад Министерства регионального развития РФ «О ходе выполнения Программы социально-экономического развития РФ на среднесрочный период в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства и о подготовке к отопительному сезону 2005-2006 годов».

29 См.: Цветкова Г. Вопросы эффективности местного самоуправления //Экономист. — 2006. — № 9. — С. 53-59.

30 См.: Долан Дж., Линдсей Е. Рынок: макроэкономическая модель. — СПб., 1991. — С. 340.

31 См.: Мертон Р. Явные и латентные функции. В кн.: Американская социологическая мысль. Тексты. — М., 1994. — С. 429-431.

32 См.: Гребень М.В. Практика управления жилищным фондом // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. — 2006. — № 4. Часть 1. — С. 15-18.

33 См.: Сандалова Н.В. Частный бизнес в ЖКХ // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. — 2006. — № 5. Часть 1. — С. 29-32; Макарчук В. Наше место в реформе // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. — 2006. — № 3 (часть 1). — С. 44).

34 См.: Тараканова О. Управление по-европейски // Коммунальный комплекс России. — 2005. — № 2 (8). — С. 26-27.

35 См.: Гаврилова М. Управляющие компании: за и против // Коммунальный комплекс России. — 2005. — № 1 (7). — С. 50-52; Реформа в ЖКХ: в поисках новых подходов http://www.iet.ru/personal/starodubrovskaya/glava23.pdf; Реформирование системы управления жилищным фондом на территории Иркутской области на примере города Ангарска / Под ред. Чернышова Л.Н. — Иркутск: ООО Оперативная полиграфия «На Чехова», 2003; и др.

36 См.: Санжанов О.И. О реорганизации системы управления многоквартирными домами в Екатеринбурге // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. — 2006. — № 3. Часть 1. — С. 9-17.



Pages:     | 1 ||
 





 
© 2013 www.dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.